关于项目开发投资研究的问题1

《关于项目开发投资研究的问题1》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、关于项目开发投资研究的问题1•答：经单位换算：每平方米的土地出让金"・5万元项目的总的土地出让金=1.5*149500*2.5=560625万元可取利润=7861246856*3%=235837405.68元总销售额=7861246856*(1+3%)=8097084261.68元营业税金=8097084261.68*5.65%=457485260.78元维修基金=8097084261.68*1.5%=121456263.925元营业税金+维修基金=578941524.705元项H总成木=7861246856+578941524.705=8440188380

2、.7元土地所占比例=5606250000/8440188380.7=86.3%询期所占成本比例二(25283450+25223000+2777711)/2598883184.36=2.05%建安所占成本比例=1524802100/2598883184.36=5.86%室外配套所占成本比例=205621477/2598883184.36=7.9%影响销售价格最活跃的因素是：十•地土地的取得方式：国有土地使用权取得方式分为有偿取得和行政划拨。其中有偿取得方式，包括国有土地使用权出让、转让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出资或者入股2.项目开发主要的工作阶段有儿

3、个？各阶段是什么？解决的问题和工作目标是什么？答：主要的工作阶段有4个；各阶段分别是：⑴投资决策分析阶段；⑵前期丄作阶段；⑶项目的建设阶段；⑷竣工验收与交付使用阶段解决的问题和工作目标：⑴投资决策分析阶段解决的问题:①编报项口建议书②编报可行性研究报告③项ri投资决策审批制度H标：通过一系列的调查研究和分析，为开发企业选择一个最佳的、可行的项H开发方案或舍弃项目提供依据。⑵前期工作阶段解决的问题：①项H前期进展情况的分析②市场调研分析③业态商业市场的分析④口标市场的分析⑤适合本项目的开发方案研拟⑥消费者市场调查⑦目标客八调查⑧财务分析⑨最终定位方案的确定。工

4、作忖标：通过对本项目所处区位的细致调研，把握这一区域耒来的消费特征，确认适合本项1=1最理想的发展规模、业态概念、市场定位、主题构思、商品组合、1=1标租户、铺位面积等，了解佇关项目的投资效益，建立一个适合商业定位，以利于本项口的开发能真正满足当地消费者及业态要求，并具备良好的发展潜力。⑶项口的建设阶段解决的问题：建设实施阶段主要迓行施工前的准备、组织施工和竣工前的生产准备三项工作。本阶段的主要任务是将“蓝图”变成工程项日实体，实现投资决策意图。⑷竣工验收与交付使用阶段解决的问题开发商组织设计部门、建设单位、使川者、质量监督部门及其他相关的管理部门，按照被批

5、准的设计文件所规定的内容和国家规定的验收标准来进行综合检杳。经验收合格的工程方可办理交付使用手续，进入使用管理。主要口标：最终R的是通过房屋租售使房屋的使用价值和价值得到实现。2.依据投资估算表，说明项bl开发过程中涉及什么法律？各部法律解决的什么问题？规范什么行为？答：从房地产公司注册开始到项目开发的各个环节（设立公司、申请资质、项目前期投资决策、项目准备、国有土地使用权获取、项目开发、后期的管理租售等环节）涉及到很多的法律和行政法规。大体包括：⑴、房地产开发企业注册方而《中华人民共利国公司法》（2005年修订）《房地产开发企业资质管理规定》（建设部，20

6、00）（2）土地方面《屮华人民共和国土地管理法》（2004）《十地管理法实施条例》（国务院，1998）《城镇国冇土地出让转让暂时管理条例》（国务院，1990）⑶、城市规划方血《中华人民共和国城帀规划法》（1989）⑷、项口招投标、施工方面《中华人民共和国建筑法》（1998）《中华人民共和国合同法》（1999）《屮华人民共和国招投标法》（2000）《工程建设施工招投标管理办法》（建设部1982.1230）《建设工程勘察质量管理办法》（建设部，2002.12.4）《建设工程女全牛产管理条例》（国务院，2004.2.1）《中华人民共和国民法》（1985）《小华人民

7、共和国城市房地产管理法》（2007）《城市房地产开发管理条例》（国务院，1998）⑸、房地产销售方面《商品房销售管理办法》（建设部2001.6.1）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适川法律若干问题的解禅》（2003.6.1）⑹、投融资担保方面《中华人民共和国担保法》（1995.10.1）《故高人民法院关于适用V中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（2000.12.8）《城市房地产抵押管理办法》（2001.8.15修订）（7）、房地产屮介、物业管理方面《城市房屛租赁管理办法》（建设部1995.6.1）《城市房地产中介服务管理规定》（建设部1996

8、.2.1）《物业管理条例》（，国务院2003.9.1