资产评估第2章

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1、第二章资产评估的基本方法第一节成本法（Thecostmethod）第二节收益法第三节市场比较法第四节资产评估方法的选择资产评估方法——是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系，是实现评定估算资产价值的技术手段。按分析原理和技术路线不同，资产评估方法可以归纳为三种基本类型：成本法、收益法、市场法。资产价值形成资产价值形成1.卖方市场时期的价值观：生产费用价值论——供给（生产）决定价值生产费用价值论是成本法的理论基础2.买方市场时期的价值观：效用价值观需求决定价值，商品的

2、价值来自消费者对商品的主观评价。效用价值论是收益法的理论基础。3.供求决定价值论：均衡价值观需求价格：消费者愿意支付的最高价均衡价格供给价格：生产者愿意接受的最低价在均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两个均等因素，说明资产评估中，既需靠考虑资产的购建成本，又需考虑资产的效用。供求决定价值论是市场法的理论基础。对资产价值的理解1.资产的价值不是一个静态的、性质不变的概念。2.价值与价格、成本价格——为取得一项资产所花费的实际货币量成本——为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值价格成本不一定与价值相等第一节成

3、本法（Thecostmethod）（三）注意问题1、历史资料的真实性2、形成资产价值的成本耗费是必要的一、成本法的基本原理（一）成本法的理论基础生产费用价值论资产的价值取决于购建时的成本耗费（二）成本法的评估思路评估值=重置成本-各项损耗实体性功能性经济性成本法(基本思路是重建或重置被评估资产)成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。在条件允许的情况下，任何潜在的投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的

4、价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。如果投资对象并非全新，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除各种贬损因素。二、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算基本公式：①评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经济性损耗＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗②评估值＝重置成本×综合成新率复原重置成本更新重置成本资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。具体来说，重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两种。是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新

5、购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。是指采用新型材料，新的建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。复原重置成本和更新重置成本△相同点：均采用现行价格计算。△不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。△有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比复原重置成本便宜；（2）用更新重置成本形成的资产性能可改进两者差异主要体现在：超额投资成本与超额运营成本重置核算法价格指数法规模经济效益指数法重置成本的估算方

6、法具体方法围绕着被评估资产的重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值四大因素采用不同的方式测算形成的。1、重置核算法按资产的成本构成，以现行市价为标准重置成本＝直接成本+间接成本直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。间接成本主要指企业管理费、培训费等。该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。注：采用重置核算法的前提是能够获得处于全新状态的被评估资产的现行市价。2、功能系数法如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参

7、照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。（1）功能价值法若功能与成本呈线性关系，计算公式：（2）规模经济效益指数法（虽然功能与成本成正相关的关系，但不是同比例增加，随着功能的增大，成本的上升幅度会趋缓，表现出规模经济效应）若功能与成本呈指数关系，计算公式：该方法计算的一般是更新重置成本(参照物一般为新技术条件下生产的资产)规模经济效益指数法例：被评估资产生产能力为600000件/年，参照物重置成本为5000元，生产能力为300000件/年，设x值0.7，求被评估资产的重置成本。5000×（600000÷3

8、00000）=8122（元）0.73、物价指数法如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。（1）定基物价指数（2）环比物价指数注意问题物价指数法计算的是复原重置成本（仅考虑了价格变动的影响，忽略了技术进步对资产价值的影响）例题：1.某项资产构建于1990年，账面原值为10万元，2000年进行评估，已知1990年至2000年该类资产定基物价指数分别为100%