“南海新村”可行性研究方案

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1、广东“南海新村”开发方案可行性研究报告项目概况前景分析名区土地成本计算第一期工程的销售收入预测第一期工程的经营状况第一期工程开发成本及利润第二、三期开发成本及利润结论一、项目概况二、前景分析1、房地产市场的前景分析自去年底，随国家宏面经济态势的稳定发展和国家对房地产业较前三四年的放松，以及各种激活政策的出台，房地产市场销售好转，各房地产商均策划推岀新楼盘。今年5月初在毗邻的佛山市举行的“97房地产展销会”，其成交量达17730平方米，主要以环境、交通条件良好的楼盘成交多。近期佛山市各大房地产公司推岀楼盘的良好的销售反应，均呈现出一个共同的特点：客户偏向选购环境优美

2、、区域治良好、交通便利的楼盘。现在客户选项择物业的观念开始转变，首先考虑的是物业环境，其实才是地理位置及交通条件。桂大起大落楼盘多是几座连成的楼盘，成片开发的楼盘如（（广场、**花园等受到早期规划的制约，造成楼距密、绿化面积小、在环境条件上难以与佛山的楼盘竞争。2、项目自身优点分析佛山、桂城带的房地产市场具有一共同特点：客源相同的。根据本公司以住的销售数据显示，在桂城购房者有八成来自佛山。佛山人都想在城区买楼，但有部分人碍于资金问题，而将置业目光转移到房价比佛山低的桂城区，其吸引力在于价廉物美。本项目由**市实力雄厚的房地产总公司投资兴建，其目前的投资环境与佛山*

3、*花园当年投资环境相似。**花园以湖景秀丽、景色雅致颂一、项目概况二、前景分析1、房地产市场的前景分析自去年底，随国家宏面经济态势的稳定发展和国家对房地产业较前三四年的放松，以及各种激活政策的出台，房地产市场销售好转，各房地产商均策划推岀新楼盘。今年5月初在毗邻的佛山市举行的“97房地产展销会”，其成交量达17730平方米，主要以环境、交通条件良好的楼盘成交多。近期佛山市各大房地产公司推岀楼盘的良好的销售反应，均呈现出一个共同的特点：客户偏向选购环境优美、区域治良好、交通便利的楼盘。现在客户选项择物业的观念开始转变，首先考虑的是物业环境，其实才是地理位置及交通条件

4、。桂大起大落楼盘多是几座连成的楼盘，成片开发的楼盘如（（广场、**花园等受到早期规划的制约，造成楼距密、绿化面积小、在环境条件上难以与佛山的楼盘竞争。2、项目自身优点分析佛山、桂城带的房地产市场具有一共同特点：客源相同的。根据本公司以住的销售数据显示，在桂城购房者有八成来自佛山。佛山人都想在城区买楼，但有部分人碍于资金问题，而将置业目光转移到房价比佛山低的桂城区，其吸引力在于价廉物美。本项目由**市实力雄厚的房地产总公司投资兴建，其目前的投资环境与佛山**花园当年投资环境相似。**花园以湖景秀丽、景色雅致颂于同行，经历淡市不倒，就因其本着居住环境清静的特色经营取胜

5、。本案规划设计时己考虑环境因素，规划领先桂城同行，区内小学、幼儿园、银行、派出所、屮心绿化广场、市场等一应俱全。其东方人的设计，具有岭南风情的特色，是**市规划、设计、施工、物业管理的示范小区。只要在价格上选择合理的市场定位，注重治安、交通等硬件的配套建设，树立以人为本的社区生活文化，营造幽雅的居住环境，定能取信于客户。3、项冃竞争对手分析3.1项口半径内可比物业情况3.2项目销售单价的测定（运用市场比较法）由上述两表可得：项目的售价在2083—2379元/平方米之间。邮于项冃处于较偏僻的地段,建议项冃的首期平均售价为2100元/平方米，以使项目在售价方面优于其他

6、项目，如果首期销售形势较好，则应在第二、第三期再提高售价，以显示项目的升值潜力优势。三、各区土地成本计算本案总用地血积96140平方米，分A、B、C、D、E、F共六个区,其公建部分（指幼园、小学、中心绿化广场及前端绿化广场）占地面积达15766平方米，占总用地面积的16%,其成本应由各用户按比例或情况分摊，故各区实际土地成本应加上分摊公建部分成本计算。其公摊情况如表3J项目设计用地而积（平方米）扣减公建用地而积（平方米）土地成本（万元）备注A苑161352013.94B苑254013170.5()其中别墅地价C苑D苑E苑F苑11035114971210119971

7、6539646727601377.371435.031510.422492.742627.04万小学用地中心绿化广场幼园用地前端绿化广场用地合计961401576612000若土地成本按12000万元计算，则每平方米土地成本=12000万元/96140平方米=1248.18元/平方米四、项冃的开发计划“南海新村咛艮据**市社会发展状况及上级规划主管部门的要求，以及自身的经济能力、房地产市场的消化能力，采用开发启动有利于形成小区风貌的组团，再滚动开发的原则，进行分期开发，逐步实现规划设想的开发路线。1、全区的整体开发计划全区总开发工期计划分六年，首期计划开发A苑21

8、座多屋住宅