同策_浙江绍兴金地自在城营销策略报告

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1、和•绍兴金地杭州同策-绍兴金地i在城营销策略报告2010-4-25*>刖B:市场的变化在意料小到来。在我们看来，这是未来更长远发展的保证。柯桥地产市场基础良好，发展清晰。金地的到來一定是旗帜性的。百万之城，很期待。“和”的意义在于1>战略资源的融合；“和”，同，胜也。市场部分产品部分推广部分团队部分*市场•客户市场变化不定，但有基本规律可循，不违背。客户不可估量，扩大项目影响，赢得更多有价值客户。*绍兴县商品房市场宏观走势绍兴县商品房整体呈现供不应求的趋势，除08年市场去化比较萎靡，基本上都保持在年均一百万方的去化量。其中柯桥城区商品住宅去化

2、量2009年达到70.1万平方米。房价快速上涨，2009年绍兴县商品房均价达到7645元/平方。年份2006200720082009成交面积54.466.625.770.1柯桥城区商品住宅去化分析柯桥城区商品住宅宏观走势分析柯桥城区商品住宅未来供需预测根据已有项目后续供应、新增项目供应、以2＞及未来土地供应预测商品房的未来供应量，根据以往需求增长量预测未来几年需求量，得到以下结论：未來几年主城区住宅市场将由“供不应求”——;“供大于求”——>”供不应求”的发展趋势。由于本项口将在2011年左右上市，届时0＞竞争可能比较激烈。*未來供应项

3、目区域分布根据08-2010年4月柯桥城区土地供应结果，未来上市项口主要分布在大小坂湖板块（189万方、占31%）；瓜渚湖板块（153万方、占25%）,其次是柯南新城和柯北新城CBD板块，合占31%。1254361柯北新城CBD2柯北新城行政文化中心3柯北新城瓜渚湖板块4柯北新城大小坂湖板块5老城区6柯南新城含柯岩和高尔夫风景区瓜渚湖板块占25%大小坂湖板块占31%柯南新城占15%柯北新城CBD占16%*柯桥城区市场已知在售和未售项口共30个，主要分布在瓜渚湖板块和柯北新城CBD板块，共21个，占总数的70%,柯南板块5个，占17%。项目所在

4、大小板湖区域口前仅一个楼盘。柯桥城区市场已有30个楼盘中20万方以下的项目有23个，占77%；40万平方米以上的楼盘仅有一家，即玉兰花园（58万平方米），即柯桥市场口前及未来一段时间内，没有竞争性超级大盘。柯桥城区市场已有楼盘基本以本地开发商开发为主，共25个，占83%；外地品牌开发商仅两家，即大连万达和浙江绿城,且万达广场项目不是纯住宅项目o即柯桥市场口前缺少有品牌影响力的、能带来城市居住革命大开发商。区域分布规模大小开发商分析市场特征分析*柯桥城区已有住宅项口分析城区主要住宅项目主力户型段面积都较大。绝大多数房源面积段集中在140平米左右

5、，更有相当数量的三房、四房户型而积段集小在160至180平米、220平方米以上。同时不少楼盘都会配置一定数量的90平方左右的两房小户型，如玉兰花园、大板风情、小庆润泽大院等，小面积产品也受到客户欢迎。当地市场项目基本已毛坯为主，仅有玉兰花园475平方平层大宅提供精装修，普通面积精装修产品有待市场考证。板块项口名称主力户型是否带装修瓜渚湖金绿泉玉兰花园220-475475方大户型带精装柯北新城CBD万达广场住宅部分101nf-225m2毛坯柯北新城CBD金昌米兰公寓126nf-170m2毛坯柯北新城CBD华宇天庭143nf-170m2毛坯瓜渚湖

6、金科香水湾140m2毛坯大小坂湖宝业大坂风情143nf-248m2毛坯瓜渚湖蓝城金色水岸118nf-175m2毛坯老城区元垄新浪琴湾136nf-216m2毛坯瓜渚湖中庆润泽大院175m2毛坯瓜渚湖锦盛蝶庄162-178毛坯瓜渚湖瓜渚绿洲178毛坯*在售项口汇总区域楼盘名建筑面积开发商区域楼盘名建筑面积开发商瓜渚湖金绿泉土兰花园58外地品牌柯北新城CBD状元名园5本地瓜渚湖金科香水湾21本地柯北新城CBD永利中央公馆11本地瓜渚湖蓝城金色水岸11.5本地柯北新城行政文化小心大明颐泽苑8.4木地瓜渚湖中庆润泽大院28外地普通柯北新城行政文化小心玲

7、珑小筑1.6木地瓜渚湖瓜渚景园5.9木地老城区元垄新浪琴湾11木地瓜渚湖锦盛蝶庄15木地大小坂湖宝业大坂风情31木地瓜渚湖瓜渚绿洲12.8木地柯南唯美品格18本地柯北新城CBD万达广场住宅部分30外地品牌柯南康郡20外地普通柯北新城CBD金昌米兰公寓6本地柯南清河园5本地柯北新城CBD华宇天庭19本地柯南湖山花园7本地*即将上市项口汇总区域楼盘名建筑面积开发商柯北新城CBD米兰万和丽都2.7本地柯北新城CBD蓝天商业文化影视中心13.6木地柯北新城CBD宋都金柯商汇26.7外地普通柯北新城CBD蓝天市心广场15木地柯北新城CBD吕隆都市春天7

8、木地瓜渚湖翡翠公馆15木地瓜渚湖望湖1号2.5木地瓜渚湖香湖郡12木地瓜渚湖金色丽都25.6木地柯南围炉别墅18.6本地*大小板湖板块竞争性分析木项目120万平方B