商业地产策划报告简

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1、乐伟国际LUCKWAYINVESTMENT淄博财富陶瓷城策划报告一、项目现状分析二、产品定义策略三、重塑项目形象客户群体确定五、项目推广方案、项目现状分析。中国财富陶瓷城淄博项目位于淄川区杨寨镇淄博陶瓷生产基地，项目规模较人，专业市场氛围初步形成。项目依靠专业的管理运营团队使得租任管理规范，租任率较稳定，由运营公司代管理投资者放心省心。但项冃属性及项目前期培育市场的策略决定当前阶段投资收益率相对较低，投资收益稳定。当前众多商业项目投资者只能停留在望梅止渴的阶段，因此投资收益稳定可作为项冃亮点之一。作为商业项目投资收益愿景是项目形象塑造的核心,项目操作过程中应随时把握客户心理，及时给投资者

2、建立信心及适当的描绘投资愿景，从心理层面上引导客户排除投资障碍。产品分析:1、T区所剩房源多为西北面靠近仓储区，区位较差。2、T区住宅均为东西向，受传统住宅观念影响较大。3、T区商铺7米层高，后期增加夹层对客户有一定吸引力。4、T区为陶机区，商业属性单一。5、H区为大面积展馆租户稳定，收益也相对较稳定。6、H区展厅商户己入驻，客户很难区分和看到自己买到的产品，盲点投资，部分保守客户会有一定顾虑。产品定义策略T3号楼区别化定位，给整个T区增添活力。T3号楼位置偏西北，西北面为仓储区人流量较小，通常被认为是商业死角，因此T3号楼西面商铺很难让客户接受，建议将T3号楼定义为电子商务中心。一方面

3、解决了3号楼的区位劣势，另一方面从投资客户方面考虑，T3号楼得到充分利用，那么T4号楼东面商铺将不存在位置劣势。电子商务主要依靠网络平台进行销售，但很多大客户通过网络与卖家取得基础沟通后通常要实地考察一下，T3号楼就是为屮小企业和经营者提供一个公认度和专业度较高的电子商务办公地点。而且T3号楼做电子商务与常规写字楼相比优势明显，一楼可以进行正常店面经营和产品展示，二楼为电子商务中心。T3号楼的销售策略将直接营销整个T区剩余商铺的销售。三、重塑项目形象项目形象塑造分为两个部分:一、广告宣传部分，主要通过媒体派单等方式推广项冃形象。核心：重塑投资收益愿景——馒头和饼一步之遥。二、销售员口述部

4、分：通过面对面的交流，降低客户期望值，拉伸愿景，实现客户期望与项目收益现状基本吻合。核心：吹破气泡回到现实——现在吃馒头，将来有饼吃。四、客户群体确定第一类客户群体：陶机产品经营者、私营业主、企业中高管理人员、公务员、年轻成功人士。第二类客户群体：周边城镇的高储蓄群体、希望通过投资获得长期稳定收益。有商业投资经验并从中获利者。第三类客户群体：中年有车客户群体，高档社区置业群体。五、推广方案项冃推广方案分为内销和外销两部分。内销:发挥代理公词专业渠道充分利用公司资源进行推广。外销:通过重塑项目投资愿景，提升项目知名度，拉伸和吻合客户需求，及针对性宣传推广等方式展开营销工作。充分利用乐伟现有

5、客户资源。乐伟房产5年来在各项目操作过程中积累了大量投资客户，客戸来源类型广泛其中包括：海景房、商铺、大型商业地产等，客户遍及张店、周村、淄川、博山、高青、临淄、桓台、潍坊、青岛等地。公司定期对老客户进行电话回访和新投资项目推荐，目前公司累计各地各类型客户资源3000批左右。1、财富陶瓷城项目和公司现有3000批投资性质客户资源具备统一性，可通过电话回访和短信的形式向其推广。2、发动乐伟老客户老带新活动，凡06年后在乐伟房产代理及开发项目置业的老客户介绍新客户了解财富陶瓷城项目并成交的，新客户可享受总价XXXX元优惠，老客户可获得XXXX元现金奖励。启动乐伟现有营销网络和渠道。公司在多年

6、的营销代理和开发工作屮搭建了涵盖范围广泛的营销网络和渠道。女lh山东各地商业项目人脉、各地海景房代理渠道、各地市二手房合作单位，长久以来的合作使得乐伟的营销网络日渐成熟，现已成为投资产品销售的重要渠道之一。1、发动公司各商业项冃人脉，通过转介绍的方式实现我司对投资客户的积累，并以电话回访、短信、项冃楼书投递等形式加强与客户沟通。2、利用各地区二手房和海景房门店实现客户积累，累计客户达到一定数量，统一安排看房车看房。1、阶段性报广。第一阶段：通过报广和夹页的形式重新塑造项目形象及投资收益愿景。第二阶段：2012经济放缓，投资者稳和狠之间的博弈。2、向特定人群派单宣传。根据对公司代理的商业项

7、目客户进行分析，70%左右的商业地产投资者年龄段均在35…55岁，固以向特定群体派单的方式发现潜在客户。特定客户：中年有车群体和高端社区置业群体。3、针对单位推广。针对高收入企业事业单位进行推广，如：项目资料楼书投递，上门宣传等方式，也可根据单位情况组织团购。4、参加小型房展会，通过房展会平台提升项目形象及知名度，组织意向客户看房。5、联合房产网、搜房网、易房网等专业房产网络定期组织投资性客户搭乘看房车看房。此报告以剩余房源及项目现