长沙市南湖路项目策划案（精）

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1、南湖路项目策划案一、物业基本情况1、位置「项目位于南湖路与芙蓉路交汇口西北角正北而，东而临主干道芙蓉路，南面和北面临社区支道2、规模：项目占地1514.46m2,商业部分地下一层地上四层，建筑面积约3500平米3、经营业态：项口现经营餐饮、通讯、地产屮介、超市、娱乐休闲、宾馆等业态4、经营现状：受到南湖路施工、外观档次、通道遮扌半等影响，目前经营状况中等，租金水平低于该地段由场情况5、产权情况分析：楼层房号建筑面积分摊面积产权性质持冇人负一层-101771.21100.08车库一层101234.9919.32商业102437.0335.93商业二层夹01280.834

2、0.08办公夹02348.3719.73办公三层201840.81120.02办公四层301558.53116.42办公3024&3310.07办公合计3520.1二、发展方向项目位于芙蓉南路上，临近南湖路，芙蓉路地下通道口，距长沙地铁1号线侯家塘地铁站仅1公里距离，周边屮高档酒店密集，固定居民和流动人口众多，商业繁华。项口商业展示面好。南城地铁标杆商业发展方向］时尚潮流主题商城发展方向2三、项目SWOT分析优势：地段优越；项口周边人口密集；商业展示面好劣势：项目自身规模小、装修陈旧；现有经营业态零乱、档次低机会：侯家塘商圈的发展；南湖路拓改工程、长沙市地铁1号线和南

3、湖路过江隧道的建设威胁：地铁站周边冇多处同等规模物业，外部竞争激烈四、物业售价提高的依据：1、整体商业氛围的打造2、物业档次的提高3、业态重新定位4、地铁建成后，地铁站周边物业升值带来的影响五、物业升值的案例:1、深圳地铁1号线：受地铁规划利好和人们对地铁物业增值的预期，2004年深圳地铁1号线一期工程开通的利好对房地产市场影响较大，深圳地铁沿线住宅物业价格高于同片区非地铁沿线住宅物业的价格，高出幅度从5%至15%不等。地铁1号线已开通路段沿线二手楼盘较多，把深圳各楼盘在2009年和2010年的价格进行对比，发现价格的年增长幅度均在10%以上，而个别楼盘如五洲星苑增长

4、幅度接近30%。2、成都地铁：需求量增大成都地铁房租金将上涨10%。地铁带动了极大的人流量，必然会催生巨大的商业价值，使得地铁周围的齐种物业貝备了极大的升值空间。据成都安居客公布的数据显示，“融城理想”小区二手房7月均价为8740元/平方米，8月二手房均价已达到9200元/平方米，一个月涨幅超过5%。另一地铁沿线小区梓桐苑的二手房房价,比7刀上涨超过20%。%1.预计物业出售价格由以上分析判断，本项目整体售价可提高20%左右物业楼层基础伟价（元/Itf）目标售价（元/of）提升幅度面积（m1、提炼炒作卖点，扩大宣传面2、按5.5%—次性返租两年，第3年返租6%,第4年

5、返租6.5%（二）分割出售的难点：产权出售后的前几年，在地铁和南湖路拓建完成之前，投资人的回报难以得到保证。产权分割出售涉及到的清场问题比较难处理：A比较难界定清场补偿标准B即使清场完成，业态定位后，由于修路工程建设的影响，招商工作不好开展结论：综合判断，产权分割出售的思路可行性不高，只能按第一种操作思路操作。）销售总价（万元）租金标准（元/册）回报率（%）回报年限（年）负一层5000700040%771.21539.847101.7258一层350004200020%672.022822.4842005.7117.5二层180002200022.2%629.2138

6、4.24603.3330三层120001500025%840.811261.215453.5728四层8000900012.5%606.86546.174354.5422总计3520.16553.96七、南湖路项目操作思路:1、按原冇产权返租出售2、把产权分割出售八、操作思路分析:（一）直接进行产权交易的难点：1、因为售价高，投资客户面非常窄2、如果返租销售，前期无法准确估计潜在的经营价值解决思路：九、营销方案1、概念定位A核心概念组合型财富商铺——财富组合、价值翻番！——投资户买铺二租金收益+升值收益+冋购保障——经营户买铺二经营收益+升值收益+回购保障——经营、投

7、资多种置业方案：B区位概念旺地掘金，势在必得——城市主干道，地铁口岸侯家塘商圈商业氛围浓厚，高档酒店聚集，人气鼎盛，商机无限，是长沙市市商业最集中和最具发展前景的区域Z-o商业优势与身俱来，商业前景不可估量。C价值概念投资首选门面房，经营就在地铁口投资商业地产，买旺铺自己当老板，让钞票为你打工2、媒体策略A印刷品海报：派发；DM：目标投递；B报纸-—-《潇湘晨报》：报纸广告投放主体；----《长沙晚报九配合投放；C户外工地大型户外横幅3、阶段性推广策略商业项目的推广与住宅推广相比，更加强调短、平、快。A预热期时间：2011年6月一7月推广廿的：全面传