物业管理常规工作程序

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1、物业管理常规工作程序物业管理服务初步展示万事开头难良好的第一印象物业管理的基本环节策划阶段、前期准备阶段（前期准备）启动阶段（物业交付使用初期）日常运作阶段（正常运作期）策划阶段1、早期介入1.1检讨设计方案（对日后管理不利因素作出改善建议）1.2参与有关承建商会议，检讨进度；1.3协助列出遗漏工程供发展商跟进；2、制定物业管理服务方案：1.1确定管理档次1.2确定服务标准1・3财务收支预算3、选聘/组建物业管理机构：前期准备阶段1、机构的设置/人员编制2、人员选聘/培训3、编制公共公约/守则;4、草拟工作细则；5、设立财务制度；6、物业租

2、售的代理启动阶段1、物业的接管验收2、用户入住2.1宣传物业管理2.2协助用户入住（卫生、协助搬迁、协调交通）2.3搬迁期间的安全2.4装修管理3、产权备案/档案资料的建立4、首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立日常运作阶段日常管理/维护（房屋管理、设施管理等）综合服务（安全、环境、便民服务等）配套设施的完善系统的协调（内/外）房地产开发的一般过程前期阶段之重点管理从使用者可持续发展参与规划外部配套设施：道路、商业、活动场所、垃圾处理等、能源：水、电、气、备用、发展保安、消防：车场、住宅、设备人文环境：绿化布置/选种/高度/搭配、园林境

3、观策划等建筑材料：外墙、公共场所材料易维护和更换科技运用：智能化、网络等室内物业规格：电梯数冃/速度、底高度、洗手间数冃、公共照明、空调釆暖等用户单元：单元面积、管道、家电设备、阳台综合比例内部空间：使用功能分区明显（社交与起居、休闲与家务）、细节空间（阳台、吊柜）环保材料：涂料、门窗、管线物业管理介入的步骤循序渐进架构设立一一人员准备工程技术一一环境维护一一安全管理——物业服务——超量布置一一正常运作入住的前提条件物业管理接管验收完成已同发展商签订《物业管理服务合同》物业达到入住条件：1、正式水电供应已通2、设施设备验收合格3、管理处有固

4、定办公场所什么是物业的接管验收？是房地产开发企业向接受委托的物业管理公司移交的过程，移交应办理书面移交手续是物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托管理的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验在完成接管验收后，整体物业连同设备就应移交给物业管理企业物业的接管验收的内容包括:主体建筑附属设备配套设施道路场地环境绿化接管验收的作用明确交接双方的责、权、利关系确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益为H后管理创造条件物业接管验收的法规条款全国条例第二十八条物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用

5、设施设备进行查验。第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。接管验收的依据1、建设部1991年颁布的《房屋接管验收标准》；2、《工程竣工验收报告》；3、现行的施工、安装技术规范，验收规范；4、设备使用说明书、设计资料和技术参数；5、消费者对质量的一般要求。接管验收工作程序一、查验应提交的相关资料新

6、建房屋接管验收应验交的资料产权资料（4项）+技术资料（14项）原有房屋接管验收应验交的资料产权资料（5项）+技术资料（3项）掌握接管验收的标准新建房屋的接管验收标准质量与使用功能的检验原有房屋的接管验收标准质量与使用功能的检验危险与损坏问题的处理接管验收注意事项准备、约定——验收（复检）一一交付——保修——争议的解决接管验收中常见非结构性工程质量问题1、屋面渗漏水。2、有防水要求的地面渗水。3、外墙面渗水。4、室内地坪空鼓、开裂、起砂、面层松动。5、抹灰层、面砖、油漆、墙纸等饰面脱落残缺。6、门窗开关不灵、缝隙过大、缺件。7、厕所、厨房、盥

7、洗室、阳台积水、倒泛水。8、供水、供热系统漏水、漏气、暖气不热。9、电器、电线漏电，灯具安装不牢。10、排水管道堵塞，小区道路沉陷。11、木地板、饰面砖不平整，发霉变色变形。12、缺少信报箱、挂物钩、晾衣架、门牌。交接双方的责任为尽快发挥投资效益，建设单位应按接管验收应具备的条件和应检索提交的资料提前好房屋交验收准备，及时书面提请物业接管单位进行接管验收，接管单位一般应在15天内签发验收通知并约定时间验收。经检验符合要求的，接管单位在7日内签署验收合格凭证，并应及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得投入使用接管验收时，交接双方均应严格

8、按照标准执行。验收不合格时，双方协议处理办法，并商定时间复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。房屋接管交付使用后，如发生隐蔽的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位组织设计、施