物业管理财务预算

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1、第四节物业管理财务预算在物业管理企业的财务管理过程屮，财务预算居于I•分重要的地位。任何管理活动都涉及了解过去、分析现在和规划未來，物业管理财务也不例外。财务预算既是这些了解、分析和规划活动结果的集中体现，又是保证公司的规划冃标或财务管理冃标得以实现的管理控制工具。一、财务预算的含义及其要求财务预算是现代公司理财的重要手段，通过对公司资金运动规律的认识，以及充分调动公司员工参少财务预算编制和实施的积极性，它实现了科学管理和民主管理的结合。（一）财务预算及其作用理论上，财务预算有广义和狭义之分。广义的财务预算是根据物业管理公司的经营目标和经营方针，在了解过去、分析现在

2、和预测未来的基础上，对公司未来资金运动的过程和结果（包括资金来源、资金运用和资金结构等）进行事先安排的一种财务管理活动。具体而言，了解过左和分析现在是指了解公司过去和现在经营成果及其财务状况；预测未来是在了解过去和分析现在的革础上，对未來可能出现的各种悄况及其对公司资金运动的影响进行科学的推断；而财务安排则是指为达成未來的财务状况和经营成果，针对相关影响因索而进行的各种财务决策活动。狭义的财务预算则是各种财务安排的系统化和具体化，即财务决策结果的汇总。可见，财务预算是物业管理公司理财活动的重要环节，它提供了物业管理公司未来资金运动的信息，为物业管理公司管理层和业主等

3、信息需求者评估物业管理公司未来的现金流最和经营业绩提供了基础。财务预算是物业管理公司理财活动的起点。广义财务预算过程中，基于对公司资金运动的分析和预测，管理层对物业管理公司未来财务状况进行了各种安排，财务预算就是这些安排的汇总。就本质而言，广义财务预算确立了物业悸理公司下一年度理财的方向和策略，因而，作为集中体现其结果的载体——财务预算，指明了物业管理公司理财的具体冃标，提供了对物业管理公司口常资金运动进行控制的依据，并可作为物业管理公司经营业绩的考评标准。（二）财务预算的要求财务预算的编制过程，是对公司未来经营活动和经营结果的安排过程。为此，为了保证财务预算的有效

4、性，编制财务预算时，必须遵循以下原则或要求：1•加强调查研究，认识资金运动规律与其他企业的资金运动相比，物业管理公司的主营业务——物业管理服务的资金运动相对较为简单，主要涉及收取管理费和费川支出两个坏节。尽管如此，为提高财务预算的准确性和可操作性，仍需在编制财务预算之询，了解其资金运动的特点，特别是设备维修保养等费用支出项目的规律性。2.实行参与管理，调动员工积极性财务预算是一种财务管理手段，其目的是对未來的资金运动进行控制。这一控制通过公司各部门全体员工的执行得以实现。实质上，财务预算的编制过程，就是财务管理目标的设直过程。现代管理研究表明：员工参与其目标的确定过

5、程，能有效地增强对其目标的认同，从而捉高达成H标的可能性。由于公司全体员工都将参与财务预算的执行，因此，应尽可能让员工参与财务预算的编制过程。3.符合实际，适当留有余地预算作为一种控制H标，其水平的高低既应该体现出挑战性，同时也应是对实现的，不应是高不可攀的，否则，财务预算难以起到应有的作用。具体而言，编制的财务预算既应符合公司的实际情况，不宜过低，同时也不宜过高，通过全体员工的努力应能够实现。4•全面权衡，提高资金使用效益现代管理研究证明：计划带來的节约是最大的节约。物业管理服务中，管理收费冇既定标准，如何捉高管理收费的使用效益必然是物业管理公司始终关心的主题。为

6、此，不仅要求严格控制费用支出，更重要的是在财务预算过程屮，M充分考虑各费用支出的必要性及其经济价值,防止预算中包含不应发生的费用项忖。（三）财务预算编制方法财务预算有多种不同的编制方法。理论研究表明，财务预算的编制方法不同，其效益性和实现的对能性大不相同。现实中，物业管理公司编制财务预算的常用方法为固定预算和零基预算两种。1•固定预算固定预算，是指以过去的实际费用支出为基础，考虑预算期内相关因素町能发生的变动及•其影响，在过去实际费用基础上增加或减少一•定的冇分比确定出的预算。这种预算编制方法也称为增量预算或减量预算编制法。固定预算是传统的预算编制方法，在现实生活屮

7、得到了广泛应用。其优点集中表现为：编制简单，预算的编制成本较低；此外，由于固定预算以过去的费用支出为基础，费用支出水平的控制要求易于为各部门所接受。这一方法的缺点为：没有结合预算期的情况，重新对各项费川支出的必要性及其支出水平进行论证，难以实现费用支出效益的最大化；同时，由于采用该方法编制的预算缺乏挑战性，因而，也难以调动各部门和全体员工控制费用支出的积极性。2•零基预算零棊预算是指一切从零开始，通过重新考虑费用预算的必要性和各项支出的经济效益而编制的预算。该方法是美国学者P•徳鲁克等于20壯纪60年代首先提出的，它很快就受到美国政府和工商界的重视。1976年，