浅析房地产公司动态成本管控

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1、浅析房地产公司动态成本管控【摘要】当前房地产市场趋于饱和，各地房企库存居高不下，特别是一些三四线城市量价齐跌，市场竞争日趋惨烈，房企利润越来越低，在这种情况下，严控成本对房地产公司来说显得至关重要。本文基于成本管控的重要性，全面阐述了动态成本管控的内涵、意义、步骤及方法以及目前各企业普遍在管控过程中产生的问题。【关键词】房地产；动态成木管控房地产行业经历了20多年的市场化的发展，如今已成为国民经济的支柱产业之一，但是由于近些年來房价的持续快速的高增长带來的民众买房难的问题也引起了党中央、国务院的高度重视，岀台了一系列“限贷”、“限购”等抑制房价的政策

2、，所以必然会压缩地产企业的利润水平，以往的粗放式管理已不适用于目前的房地产业，而耍提高利润水平，实行精细化管理，成本管控就成为重中Z重；一、动态成本管控的内涵房地产开发过程包括拿地、研究、设计、规划报建、施工、预售、竣工决算、交楼验收、产权过戸等环节，整个项目周期大概两年左右。房地产企业进行管理工作的重点是严控成木以提高企业的经济效益，所以在开发的各个阶段都要进行科学严格的成本控制，从一开始就要编制整个项目的总目标成本，并围绕目标成本在各个工程节点实行成本考核，对各个节点实际发生成木与冃标成木进行対比分析，找出差额原因，并对后续工程进行调整重估，以确

3、保在各个节点都能掌握最接近真实总成木的动态成本。动态成本管控的含义就是指从项目启动开始一直到项目在政府部门竣工备案后对整个项目开发过程运用各种技术手段实行严格的成木管理，具体来说主要是根据合同实行动态的跟踪管理，在合同未签订的情况下，需要用合约规划代替，然后将开发成本分为已发生成本和待发生成本两类，在将已签订的合同及未签合同但真实发生的成本视为已发生成本，将未签合同及预计将要发生的成本视为待发生成本，这样已发生成本与待发生成木就构成了动态的全成本，将每个工程节点的动态成木与目标成本对比分析就是动态成本管理的核心所在。二、房地产公司实行动态成本管控的意

4、义动态成木管理体系是企业进行重大决策的直接依据，作为对成本控制及发掘利润的主要方法，在房地产企业开发屮发挥着具大作用，主要体现在以下儿个方面：1.建立动态成本管理体系可以使财务核算与成本管控有机结合，有效避免财务单纯的以实际发生成本记账，只能事后统计成本，而不能预计成本、利润，为企业决策及整个开发过程中成本管理提供直接依据。2•建立动态成本管控体系，通过编制目标成本、合约规划、动态成本表等可以在项目整个开发过程中进行监督和管控，有利于完成企业的各项预期目标，对企业后续开发项目提供真观的成本依据作为参考。3.建立动态成本管理体系，在开发过程中通过实际情

5、况不断调整预计待发生成本，可以随着项冃开发的推进，动态成木逐渐向真实总成木靠近,并在每个节点与日标成木进行对比和分析，不仅可以对目标成本编制的科学析进行梳理，也可以通过分析动态成本与日标成本的差距，找出开发过程屮冇关成本控制的漏洞，建立科学的成本指标考核体系，实行有针性的绩效考核，提高工作人员的积极性。4•建立动态成本管控体系，可以最大限度的调动企业所有资源，拚调各职能部门工作节奏，提高工作效率及效果。三、房地产公司动态成本管控的步骤及方法动态成本管控是企业一项全局性、系统性的管理体系，需要在企业高层强有力的领导下，通过规划、设计、工程、采购、财务等

6、各职能部门的全力参与及配合下推进，其主要步骤及方法如下：1・编制目标成本根据项冃各项基本指标、行业公认标准并结合本企业实际情况，编制项目各类成本的目标成本，因为目标总成本是以后考核成本管控情况的主耍依据，所以日标成木编制的科学、标准是企业成木管控工作中的最基本要求。1.编制合约规划表（1）按照项H具体的工作内容，对项H合同签订情况进行预计。一般由项目负责人安排主管工程师填写后提供给造价部，由造价部人员填写工程类造价，然后由财务部检查对应成木项目和分摊方法。（2）合同内容需详细说明合同包括•的具体工程内容及材料等，特别注意对合同边界的界定，避免以后成本

7、跟踪分析总结时模糊不清。3•编制签证变更明细表（1）企业应制定统一签证变更审批流程，包括但不限于项目成木中心、项冃负责人、集团成本中心负责人等。（2）每期初项目成本屮心应及时搜集上期签证变更事项，并对应各个工程合同项。（3）根据变更后的合同总金额填写动态成本明细表。4•编制动态成本明细表（1）根据已签合同及签证变更明细表填列已发生成本明细，汇总成,已发生成本不仅包含已实际支付的成本，而且包含已签合同或签证未支付的成木；（2）根据项目各部门估计项目至完工尚需发生成本，填列未发生成本明细在考核节点根据《合约规划》《签证变更表》，对所属该苑区的动态成本进行

8、预估。（3）编制动态成本明细表，该表包括已发生的合同非合同成本、已发生签证变更、合同价预算差额、待发生合同预