033-龙湖成本月报,这样管控动态成本才有效

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1、龙湖：成本月报，这样管控动态成本才有效2015・03・1221力：人在读明源地产研究院明源地产研究院mydcyjy明源地产研究院被客户誉为“屮国地产百强背后的管理人师”，深度致力于房地产行业的管理研究、咨询服务、专业培训、解决方案四大领域。微信内容：政策解读、行业趙势、市场动态、名金战略、名人韬略、管理前沿、干货收藏、图说地产、大数据等方血。【明源君说】成木月报是地产企业对开发项H总成本的一项当月佔值，便于及时反馈和分析造价变化的最新悄况和原因，从而降低投资风险，过程中动态监控工程成本。龙湖的动态成本管理纵向分级上合理授权、层层聚焦，以确保管控与灵活的需要（如下表）。每个月会进行动

2、态成本回顾及预警。而其采用的重要方式，即为编制成本月报。然而，对于许多地产企业而言，成本月报编制难度很高且难于取得成效，为什么呢？级别走义责任人要点级项目总成本集团运营中心二级目标成本公司/!页目负责人三级合约规划合同管理项目成本经理业务经办人•项目总成本、二级科目控制•满足收益指标-罰里手段：！^0鮭•总额合理、每个费琐合理•管理手段：项目、公司、集团审批•合约预估金额合理•成本经理组织编制，集中管理，定期修正•管理手段:动态成本月度回顾、预警；希誠•合同签订、变更、预估变更、付款申请,合约规划修订申请W妙韦戸「开务乓•管理手段:合同审批、付款审批

3、成本月报编制难达成效的四大原因

4、第一，口径不一。一方面体现在月报编制人与口标成本编制人Z间的交流互动不够,以致月报编制人对科目所含的二、三级内容不甚了解；另一方面，由于目标成本科冃分类与合同结构或台账往往不完全一致，在分类编制合同工程量清单时难以统一口径。第二，专业壁垒。由于地产企业内部流程或专业间的沟通问题，月报编制人未能参加工程例会，或项H公司工程部未能及时整理、上报现场签证或设计变更，或故意延迟对现场签证及设计变更的确认，从而造成川报编制人不甚了解签证或变更，难于在月报屮进行动态反映。第三，能力不足。丿J报编制人专业管理能力短板，善于按图细算却不擅2签证及变更的及时匡算，或对项目业态内容不了解，或未能充分指

5、导并发挥造价咨询单位的作用。第四，故意隐瞒。地产企业相关部门或项目公司报喜不报忧，故意隐瞒成本超支情况。二.成本月报编制要打好基础、对症下药克服成本月报编制难点，首先在编制、下达目标成本时，需详细说明各成本科目所包含的内容组成，对月报编制人做好充分的交底、沟通。其次，强化项目管理水平，加强现场签证与设计变更的管理。再次，在具体编制层面，要清晰定义可研成本、目标成本、当月估值、预估偏差、已完产值、已付款、变更预控额、预计结算额、工程财务报告等专业术语。其中：当月估值是指项LI实施过程屮至月报编制当月，引用概算、投标价、合同价、施工图预算、结算价后，对总成本估值的实时、动态体现和预计；

6、已完产值为截至月报编制期，根据合同约定，对已经完成的工作量包括建安工程、设计咨询等，或应付土地款、政府规费等，进行累计计算的成本总额；已付款指截至月报编制期实际已经成本合约部批出的累计款总额，此总额与财务部实际已付款可能尚冇差异；工程财务报告通常由工料测量师、造价咨询单位编制，成木月报仅动态反映建安工程费，地产企业需另行补充除此部分以外的成本状况，以形成完整的成本月报。以龙湖为例，下表为龙湖项冃的成本标尺，基于此可相应编制成本丿J报。维度关键绩效领域I

7、关键绩效指标目标值

8、项目当年销售回款（万元）资金计划准确性月度资金计划偏差率%财务项目动态IRR%纟膿项目动态收益水项目动态销售净

9、利润率%平项目自投入资金利润率%项目静态投资回收期（月）项目集团关键节点达成率>%内部项目集团阶段性成果达成率>%项目进度项目公司一级节点达成率>_%动态成本与目标的偏差率（分主动优化、漏项、预估不准）季度s_%SS知识贡献度知识贡献度不疋fl体堰标/按实际值考察三■明确动态成本工作目标和成本月报组成部分1、工作目标需要明确的是，首先，月报是对项H已确定或已发生投资情况的月度小结与冋顾；其次，月报对项目可能发生的投资变化或风险做出动态预估；再次，月报可为及早发现并解决问题提供依据。此外，月报应被视作项目推进过程及项目后期进行结算的组成部分，而最后•份月报为该项目竣工总结算报告。2、

10、内容构成成本月报应包括带有审核签名的月报封面、《成本月报汇总表》、项目概况、特别事项、编制依据、编制范围、《成本子冃标分解/估值明细表》、《合同执行情况一览表》及其他附表等。其屮，项LI概况包括基地及各业态单项面积、分期开发说明、开发总成本及经济指标、工程进度、已完工程及累计已付款额及比例等。而其他附表包括概预算审核报告、主要经济技术指标跟踪统计表等。龙湖成本回顾关键内容:就点业务部门瞬经理审批过程每月25日系统强制拍照合同变更预估工作流推送待发生合约规划修正动态单方