江苏丰县项目策划方案

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1、新沂、丰县项目思路建议一、说明应现代集团的要求，苏州安腾投资顾问有限公司就新沂和丰县的商业项目提出建议。在春节期间，我们对上述两地进行了短暂考察。由于时间紧迫，我们只能就一些方面提出部分分析和建议。以下分析和建议没有经过正式的市场调查的检验，不作为苏州安腾对现代集团的正式报告。二、项目概况1、新沂新沂市地处东陇海铁路段，江苏省的北人门，徐州东人门，江苏省北部，北伟34°21东经118°21*之问。全境面积1627平方公里，耕地面积122万亩，人1_195万人，下辖16个建制镇，374个村。城区规

2、划面积288平方公里，其中建成面积16平方公里。新沂是华东地区重要的交通枢纽Z—，地处徐州、连云港、淮阴、临沂四市中心。距连云港飞机场50公里，陇海铁路和新长铁路、310国道和205国道在市区呈双十字架。新沂是江苏省确定的三级一类城市。2、丰县丰县位于淮海经济区中心地带，地处苏、鲁、豫、皖四界，东邻江苏省沛县、铜山县、南界安徽省萧县、砺山县，北接山东省鱼台县、单县，与河南省相近。全县总面积1449.7平方公里，南北长约59.2公里，东西宽约46.6公里，下辖10镇15乡1林场，576个村民委员会，

3、4090个村民小组，总人口105万人。三、新沂、丰县社会经济状况1、经济发展水平比较：国内生产总值（亿元）工业总产值（亿元）人均国内生产总值（元）新沂53.0823.465484丰县43.8819.364005吴江203.34276.5126374新沂、丰县都属江苏比较落后的地区，尤其是工业水平低，严重影响地方经济的积累和发展能力。两地的人均国内生产总值是苏南地区的1/5-1/6,直接制约居民消费能力的提2、人口构成和就业非农人口比例（％）城镇职工平均收入（元）农民人均纯收入（元）新沂21.557

4、5193309丰县14.6972003304相对而言，新沂的城市化水平更高，居民的收入也更高。这一点，会在商业发展水平上体现出來。因此，应对这两个不同的项目，会有不同的思路。四、商业物业评价1、新沂简评在建商业物业而积较大，除现代城外，主要的述有新天地商城、温州商城等。新沂的商业物业以温州商城为代表，开始注意产站的针对性和整体规划。说明温州商城有意识的组建商业管理公司，引入娱乐休闲概念和统一的形象推广，在规划起点上是比较高的。同时又以温州服饰街形成特色，引入品牌商业，提升项冃的档次。最后，在硕件配

5、套上，温州商城也是相当不错的。提示与温州商城比较，木项目的整体规划和现有商业形态处于下风，即落后于当地的最先进水平。如果木项目要形成持续的销作，必须在产品定位和营销上努力。2、丰县简评在建商业物业少，较人规模的商业场所少，店而商铺空置率高，商业形态更落示。说明当地新商业少，县城内的商业以百货人楼、人民商场、屮阳里商场、天源商场、白云楼商场、祥云家电商场等老式商店为主，没有融商业、娱乐、休闲为一体的意识，内部结构和配套设施老IH；ifu当地最大的综合性商场——招商场，却集中了服装、食品、家具的零售和

6、批发业务。提示相比之下，丰县的商业形态和意识更为落后。只要在定位、晶质、功能这3方而略为领先,就能取得竞争优势。五、新沂项目SWOT分析s-・・■优势>地理环境好,新沂地处国道和铁路的交汇点，是传统的商品集散屮心。>靠近火车站和市屮心,地段好。W--劣势>部分道路路况差，造成部分单位缺乏人气。>开盘销售不理想，当地消费者可能有不佳印象。>部分单位售出，在整体上重新规划和定位的难度大。O—机会>作为苏北唯一的三级一类城市，城市规模会有较人扩张，发展前景也较好，市场容量也会扩张。城市的扩人，人口的增加

7、会对商业提出新要求。>当地营销策划能力弱，缺少整体策划，在营销上有空间可以进入。>当地商城的没有突破“大杂绘”的形式，专业化的设丿施少。>山于现有市场份额有限，新沂的市场可以用“早起的岛儿有虫吃”來形容。木项目建成时间上先于现有和潜在竞争对手，“时间差”可以成为一个切入点。>木项目的内部道路面积人，可以在“步行”的概念上深化，形成独特的卖点。T-…风险>经济落后，居民收入水平低，消费能力有限，本地市场容量有限。完全依赖当地消费力不现实。>两地的空置商铺较多，租金相当便宜，对当地居民很难产牛投资回报

8、的吸引力。>新沂的屮人型商城较多，而且开盘时间居后，对木项目有很人压力。结论新沂项目必须重新定位和包装，才能避开众多的竞争对手，在有限的市场中取得份额。虽然难度较大，但必须重新整体规划才有生机。初步思路/在“步行街”的概念上深化，造成与当地封闭式商业环境的差异：商业定位——确立休闲、娱乐和时尚的总体定位，放弃“大杂汇”的构想。消费者定位——在客层上分流，比如：主要吸引当地年轻人，引入时尚网吧或舞厅，形成当地的年轻人娱乐消费中心。环境定位——在外部环境上利用较大的开放空间，设置绿化、