投资性房地产准则研究

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1、投资性房地产准则研究发布人：浙江省总会计师协会转发发布时间：[2008-1-30]阅读次数：79作者：刘江华出处：《中国总会计师杂志社》投资性房地产准则研究——采用公允价值模式计量对投资性房地产的影响一、问题的提出随着我国经济体制改革的不断深入，我国企业的构成已山国冇企业一统天下的局面变成了民营企业、个体企业合占GDP50%以上，企业自主经营、自负盈亏的市场化经营理念已经深入到经济生活的各个层面。在我国房地产价格大范用、长期高速增长的情况下，越來越多的企业将闲置或暂时闲克资产出住或出租以保障股东权益最大化。这些被出售或出租的资产显然有别于以自用为主而持有的尚定资产

2、。为了方便报表使用者和潜在投资者了解企业尚定资产的真实用途和分布，冇必要规范这类非自用性质的房地产资产，将其从同定资产中剥离出来，单独列示。近年來，随着我国房地产价格的长期走高（以北京、上海、深圳为主要代表），导致使用历史成木计价的会计账面价值与现实市场的真实价值之间出现了巨大背离。如何真实反映企业的获利能力，正确体现企业价值成为会计计量工作屮的迫切需要。在全球范围内愈演愈烈的投资并购热潮中，如何保护我国企业的现实利益，实现公平交易己成为我国企业重组并购过程屮的现实需要。公允价值的引入町以对在企业并购、债务重组屮房地产的定价提供冇效的参照。二、公允价值的基木认识财

3、务会计在理论上始终存在一个棊本问题：如何平衡会计信息的相关性和可靠性。账面价值侧重于解决会计信息的町靠性，而公允价值则强调解决会计信息的相关性。公允价值突破了传统会计采用丿力史成本计量只提供过去会计信息的局限性，对丁•投资者判断企业未来价值更具有决策相关性。新准则主耍在金融丁具、投资性房地产、菲同一控制下的企业合并、债务重组和菲货币性资产交换等方面采用了公允价值。公允价值的应用有利丁•夯实企业资产质量，充分揭示财务风险，正确衡量经营业绩，为会计信息使用人提供史有用的决策信息。如何理解公允价值，笔者认为，可以综合不同会计组织对公允价值的定义，来加深对其理解。GAAP

4、（GenerallyAcceptedAccountingPrinciples）中对公允价值的定义是:资产的公允价值是在非清算交易中，自愿交易的双方购买或餡伟一项资产的现时价值；负债的公允价值是在非清算交易中，自愿交易的双方发生或偿付一项债务的现时价值。1ASC（InternationalAccountingStandardCommittee）认为，公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或债务清偿的金额。”SB（FinancialAccountingStandardBoard）认为,公允价值是双方在当前的交易（而不是被迫清算或销伟）中，自愿购

5、买（或承担）或出伟（或清偿）一项资产（或负债）的金额。我国新准则对公允价值的定义是：在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换和债务清偿的金额计量。在内容上，公允价值定义非常简单,它是资产交换或负债清偿的金额，但是这个金额是在许多限制和假定条件下収得的，正是这些限制和假定条件才使公允价值具冇了特殊的内涵。•是持续经营假设，通过准则定义，町以推导出公允价值存在的隐含前提条件，即交易双方均是在正常运营（非强制、非清算）的惜况下，由正常的商业考虑推动完成的。因为只有满足这个前提，才可能运用现值技术测算公允价值。二是公平交易、平等自愿

6、，即指交易双方处丁•完全竞争市场环境中，交易过程中不涉及任何个人借面关系，不存在相互关联的关系。交易双方地位平等，从自身的商业利益考虑，在非强迫条件下自愿地完成交易。三是完全市场，所谓“熟悉惜况”是指自愿的购买者和自愿的销售者双方都对投资性房地产的性质和特征、其实际和潜在的用途以及资产负债表口的市场状况适度熟悉。四是时间性，是指不论在使用市价还是现值佔价技术确定公允价值时都是基于“当前的交易”的条件。公允价值是指定口期的特定时点上的价值。公允价値的定义还假设了销作合同的交换和完成是同步的，没有任何价格上的变化。如果交换和完成不是同步的，则熟悉借况的、自愿的当爭人之

7、间的公平交易屮就很可能出现价格的变化。五是价值的佔计性，公允价值的突出特点是，在交易或爭项尚未发生时对市场价值发生变化的资产和负债，进行以当前市场情况为依据的重新计量，冇时在缺乏市场价格时还要应用现値技术。这种计量因为有各种条件的约束，在很多惜况下不可能绝对的准确，只能是一个估计金额，即相对公允的价值。三、投资性房地产的概述投资性房地产是指为赚取和金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包押i已出和的土地使川权、持有并准备增值后转让的土地使用权及己出租的建筑物，投资性房地产应当能够单独计量和出售（只彳j使用权的不能作为投资性房地产，也不符合公允价值计量的确认条件）

8、。（-）投