准则3号——投资性房地产

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1、准则3号——投资性房地产上海国家会计学院郭永清博士7/21/2021本准则的适用范围适用于投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。下列各项，适用其他相关准则：自用房地产，适用《固定资产》、《无形资产》作为存货的房地产，适用《存货》，销售收入适用《收入》企业代建的房地产，收入和费用的确认和计量适用《建造合同》投资性房地产租金收入和售回租回，适用《租赁》准则3号——投资性房地产投资性房地产的定义投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。包括

2、：（一）已出租的土地使用权。（二）长期持有并准备增值后转让的土地使用权。（三）企业拥有并已出租的建筑物。持有并准备增值的建筑物（炒楼）不属于投资性房地产不包括：（一）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。（二）作为存货的房地产。准则3号——投资性房地产投资性房地产的定义闲置土地不属于持有并准备增值的土地使用权。根据《闲置土地处置办法》（中华人民共和国国土资源部令第5号）的规定，闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发

3、建设的建设用地。具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：1．国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；2．已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的；3．法律、行政法规规定的其他情形。准则3号——投资性房地产投资性房地产的定义一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营

4、管理，用于赚取租金或资本增值的部分能够单独计量和出售的，可以确认为投资性房地产；否则，不能作为投资性房地产。准则3号——投资性房地产投资性房地产的定义企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。辅助服务：办公楼的保安和维修服务重大服务：商场出租（商场物流管理、资金结算、顾客服务），自营旅馆准则3号——投资性房地产投资性

5、房地产的定义关联企业之间租赁房地产的，租出方应将出租的房地产确认为投资性房地产。母公司以经营租赁的方式向子公司租出房地产，该项房地产应当确认为母公司的投资性房地产，但在编制合并报表时，作为企业集团的自用房地产。准则3号——投资性房地产投资性房地产的定义企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的是通过向客户提供客房服务取得服务收入，该业务不具有租赁性质，不属于投资性房地产；将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。自用房地产，是指为生产商品、

6、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼，企业生产经营用的土地使用权等。企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。准则3号——投资性房地产国际准则第40号投资性房地产第六段：对于承租人在经营租赁下持有的房地产权益，当且仅当该房地产满足投资性房地产的定义，且承租人对所确认的

7、资产采用第33段到第55段规定的公允价值模式时，该项房地产权益才可归类为投资性房地产进行会计处理。这种分类的备选方法可以对房地产逐项运用。然而，一旦对经营租赁下持有的一项房地产权益选定了这种备选分类方法，那么对所有归类为投资性房地产的房地产都应采用公允价值模式核算。国际准则17号租赁第14段规定，没有确定经济寿命的土地租赁应当归类为经营租赁，除非所有权预期会在租赁期满时转让给承租人。这种经营租赁的归类会阻碍承租人将其对租赁资产的权益归类为投资性房地产。其结果是，承租人不能将其对租赁资产的权益以公允

8、价值重新计量，并将公允价值的任何变化确认为损益。然而，对某些国家，对房地产（包括土地）的权益一般（或者全部）是在长期经营租赁下持有。有些人主张，此类租赁应当作为融资租赁或者投资性房地产、或者同时作为两者核算。国际准则理事会在准则中提供了选择：允许，但不要求拥有经营租赁下的房地产权益的承租人将该房地产权益归类为投资性房地产。融资租赁规定方式予以确认：公允价值与最低租赁付款‘额现值两者孰低准则3号——投资性房地产科目设置投资性房地产成本公允价值变动本科目核算投资性房地产的价值，包括采用