房屋征收过程中租赁问题探析

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1、房屋征收过程中租赁问题探析国务院公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院590号令）已经施行2年多了，在我国城市建设和发展中起了很大的推动作用，开启了全新的“征收新时代”。但是，在实际征收过程中，因征收而引发的利益冲突和社会矛盾，也在一定程度上影响到了城市化进程和社会稳定。其中，在立法变化的情况下,房屋征收中房屋租赁问题成为一个新的课题。由于实践中大量存在房屋所有权人与承租人分离的情形，如何分配、协调二者之间的利益，直接影响到征收工作的进程。一、法律分析1、房屋征收补偿关系和房屋租赁关系是两

2、个不同的法律关系。房屋征收与补偿是指为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，并对被征收房屋的所有权人（被征收人）给予公平补偿的行为。房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋征收补偿关系和房屋租赁关系是两个不同的法律关系。其具体区别在于（1）法律性质不同。前者为行政法律关系，后者为平等主体之间的民事法律关系；（2）主体不同。前者法律关系的主体是征收人与被征收人，后者的法律关系主体是出租人和承租人。房屋所有权人在两个法律关系中的身份地位不同

3、。房屋所有权人既是房屋征收与补偿的对象，是被征收人，同时，又是房屋出租人;（3）法律效果不同。前者将发半房屋所有权发生变更，由先前的房屋所有权人变为政府。而后者产生债的法律效果，双方违反房屋租赁协议仅发生违约后果,房屋所有权人不发生改变；（4）法律依据不同。前者主要依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《行政复议法》、《行政诉讼法》、《行政强制法》以及各地方政府的相关规定；后者主要依据《民法通则》、《合同法》、《物权法》等法律。2、征收法规沿革1991年6月1日施行的《城市房屋拆迁管理条例》是对承

4、租人实施全面保护，房屋承租人无论是从实体还是程序方面，都可以主张相关权利。2001年11月1日施行的《城市房屋拆迁管理条例》改变了房屋承租人作为被拆迁人的法律地位，但是仍在相关条款中规定了房屋承租人的有关权利。2011年1月20口施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）规定了征收补偿的对象是被征收房屋的所有权人，加强了对房屋所有权人的利益保护，对公权力推进征收起到效果，与此同时对承租人的保护被忽略。这就使承租人的权利保护进入另一种“真空状态”。《条例》的立法宗旨历史上经历了一个从

5、侧重维护管理、维护国家意志到侧重保障公民合法权益、保障行政救济的不断演变、不断法治化的进程。《条例》立法宗旨是规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益。它调整的是房屋征收与补偿法律关系，只涉及到征收人和房屋所有权人两个法律主体，所以，承租人不应该也不可能成为房屋征收与补偿的补偿对象，不应该纳入《条例》，受《条例》调整。二、实践中存在的问题租赁房屋的征收补偿问题，涉及到房屋所有权人和承租人的关系和利益，情况比较复杂。在对租赁房屋进行征收时，房屋所有权人和承租人

6、的合法权益都应得到保护，既要对房屋所有权人进行补偿，又要考虑社会安定对房屋承租人进行保护。《条例》完全抛开承租人来谈拆迁，是不可能的。如果不给予承租人以强有力的保护，有可能带来严重的社会问题，不利于社会稳定。在实际征收与补偿工作中，经常存在以下几个问题：1、征收人“绕”在房屋征收过程中，征收部门往往绕开承租人，而直接与被征收人协调，把承租人完全排除在协商对象之外。这样的做法，从现行的法律规定来看，并不违法，但不见得合理。有时，为促使房屋所有权人及时、顺利交房，征收部门通常是以“撵走承租人”为“给予

7、被征收人征收补偿”或者“给予被征收人全部补偿”为条件，对承租人采取“模糊政策”。2、出租人“推”因房屋征收，出租人与承租人解除合同，对于承租人的损失，出租人往往会把责任推给征收人。一旦将补偿款项全部支付给房屋所有权人，房屋所有权人不补偿承租人的损失，也不积极配合解决纠纷。这样出租人就将“包袱”推给征收人，给征收人的征收工作带来极大的困难。3、承租人“闹”承租人在房屋征收时，面临着不知向谁主张权利的难题。在很多时候，因为在租赁合同中未约定政府征收时承租人损失补偿问题，出租人以无约定为由对承租人不予补

8、偿。此时，承租人只好向征收人主张权利，但征收人又以承租人并非房屋所有权人，不是房屋征收与补偿的对象而拒绝与之对话。此外，承租人提出的补偿金额过高，远远高于评估价值，而且将间接损失和费用也计算在内。这样导致承租人拒绝搬离、上访，甚至暴力阻止征收。承租人在维护自己的合法权益时，采取不合法、不合理的手段，不仅导致矛盾激化，影响征收补偿工作，还影响到社会稳定。对征收租赁房屋补偿的具体操作针对房屋征收与补偿过程屮出现的一系列问题，本人认为无论是征收人、被征收人还是承租人首先都要有清楚、明确的