房地产投资评估与决策系统的分析与设计

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1、房地产投资评估与决策系统的分析与设计【摘要】对房地产行业来说，科学的进行投资评估，合理的做出决策是非常重要的。中国在加入世贸组织以后，房地产市场的竞争变得非常激烈，原有的经营和投资模式己经不能适应当前房地产业的投资需要。对于房地产开发商來说，设立一套科学的投资评估和决策系统很有必要，它可以帮助进行科学的分析、评估，准确做出决策，使决策者可以掌握房地产市场的情况。笔者将对房地产投资评估与决策系统进行分析，并做出相应的论述。【关键词】房地产；投资评估；决策系统；分析与设计科学技术不断进步,计算机技术广泛地应用在各个领域。对于房地产行业来说，进行投资决策需要慎重考虑，并且要进行分析工

2、作，决策持续的时间比较长，这对工作效率造成一定的影响。把计算机技术运用到房地产行业，融入到房地产投资评估与决策系统中，将大大的提高工作效率，缩短决策的时间。一、房地产在进行投资和决策时遇到的问题房地产开发商在进行投资评估和决策时，遇到的问题主要是以下三个方面：第一，房地产前期的估价。一般来说，传统的估价方法需要投入的人力和物力比较大，持续的时间比较长。传统的方法不仅工作效率低，费用的支出也比较大。第二，决策者携带资料的不便。决策者在进行决策时，往往需要很多的资料，并且要携带样本，但是如果数量较大，无法进行携带。此外，一些需要共享的资料由于携带的不便也无法完成。第三，现场办公的不

3、便。在工地进行现场办公时，工程师和管理人员会需要很多的技术资料，但是不能随身携带，这样影响了工作的顺利开展,而口在进行现场办公时，一些资料的保密性无法得到保证。二、房地产投资评估与决策系统的分析1、介绍主要的工作内容结合房地产项目的特点，房地产投资评估与决策系统的工作内容主耍有以下几个方面：第一，进行市场分析。市场分析由市场调查、市场预测两方面组成，通过进行这项工作，房地产开发商就可以掌握房地产开发项目的制约因素以及需求的情况。第二，进行投资评估。通过笫一项工作，进行开发项目方案的制定，要设计出多套方案。最重要的是，每一个投资方案都要进行三个环节：一、财务评价；二、风险分析；三

4、、进行国民经济评价。结合系统的整体特点,选择合理的投资方案。第三，进行投资决策。运用一定的科学理论、方法和手段，通过一定的程序对投资的必要性、投资目标、投资规模、投资方向、投资结构、投资成本与收益等经济活动中重大问题所进行的分析、判断和方案选择。投资决策是生产环节的重要过程。结合所投资项目的实际情况，选择适当的决策方法，进而选择投资方案。2、系统的功能根据配套程度、规模以及统-•性，房地产开发分成两种形式：综合开发和单项开发，房地产投资评估与决策系统要完成两种形式的相关工作，包插：市场分析、进行投资估算、分析成本、进行财务评价、进行敏感分析等，从而用表格或者图表输出结构形式，并

5、.且对数据库进行及时的更新和维护。3、分析工作流程房地产开发企业进行投资评估和决策，主要进行以下儿项工作。第一，根据宗地的使用性质、拆迁安置以及规划要求，前期开发处进行征地补偿、安置和代收费用列表的填写；第二，企业经营计划处把前期开发处完成的研究报告分送到各个科室；第三，经营计划处结合各处的资料进行汇总明细表的编制；第四，财务审计处根据相应的规定，列出管理费用、建设税费和利息支出的情况，销售处负责填写销售计划的明细表；第五，销售处要根据实际情况例如地理位置、住房以及商品房的需求情况提出建议，列出企业商品房的价格范围，并且转达给经营计划处。三、进行系统设计房地产投资评估与决策系统

6、主要采用结构化的程序设计方法，这种系统不仅可以以子系统的形式单独存在，还可以服从上级模块的管制。一般来说，系统主要由子系统构成，子系统由模块构成，笔者将対模块的功能进行分析。1、房地产投资信息这一子系统主要实现三个方面的功能：一、数据编辑模块，可以添加、修改或者删掉市场信息数据；二、信息浏览模块，能够浏览特定的市场信息；三、索引查询模块，根据使用者提出的要求，在一定的范围内检索市场信息。2、市场预测市场预测子系统主要具冇三项功能：进行数据库的管理。它可以设立、更正或者删除基础数据库。在建立预测模型、实施预测的T作中，它是基础性的环节，没有数据库的管理，前者根本无法实行。进行预测

7、分析。它主要包括分析相关的要素、建立模型、预测外部的变量以及对预测结果进行调整和输出。预测帮助。在知识库的作用下，针对用户选择相关要素等具体细节进行指导。3、房地产投资佔算和评估它由五个模块组成：第一，开发项冃的立项；第二，估算项目投资；第三，项目的销售计划；第四，分析财务收支计划；第五，对财务指标进行计算。4、房地产投资决策这一子系统中主要具有的功能为以下几个方面：第一、方案比较。通过対不同的方案进行比较，选择比较合理的方案。第二、敏感性分析。主要是分析影响经济指标的不确定因素，通过分析，