房地产投资分析与决策

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1、房地产投资分析房地产投资分析与决策（学习版）2010年11月9日-13-房地产投资分析第一部分：项目主要经济指标项目建设进度计划表（单位：万平方米）序号项目数量序号项目数量1占地面积8多层2建筑面积9小高层3容积率10高层4绿化率11商铺5建筑密度12车库6规划户数13公建7回迁户数14地下第二部分：项目实施进度安排项目建设进度计划表项目进度安排10200820092010201120121012246810122468101224681012246810246810前期开发　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

2、　　　一期工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二期开发　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　三期开发　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　四期开发　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　五期开发　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第三部分：项目总成本估算-13-房地产投资分析一、土地成本土地出让价款一览表（单位：万元）序号项目取费基数单价金额1土地使用权出让金占地面积2集体转国有土地费用转性面积3拆迁安置补偿金占地

3、面积合计二、建安工程费建安工程费估算表（单位：万元）序号项目取费基数单价金额1多层建筑面积*单价2小高层建筑面积*单价3高层建筑面积*单价4商铺建筑面积*单价5车库建筑面积*单价6地下建筑面积*单价7公建建筑面积*单价合计三、前期工程费前期工程费估算表（单位：万元）序号项目取费基数单价金额1筹建开办费（二）*6%2规划勘察设计费（二）*5%3可行性研究费（二）*0.15%4施工图设计费建筑面积*多层单价建筑面积*小高层单价建筑面积*高层单价-13-房地产投资分析建筑面积*其他单价合计四、基础设施配套费基础设施配套费估算表（单位：

4、万元）序号项目取费基数单价金额1通电建筑面积*单价2给水建筑面积*单价3排水建筑面积*单价4供暖建筑面积*单价5煤气户数*单价6通讯户数*单价7道路15%*建筑面积*单价8景观建筑面积*单价9公建配套费建筑面积*单价合计五、不可预见费【（一）+（二）+（三）+（四）】*5%=不可预见费开发总成本=（一）+（二）+（三）+（四）+（五）第三部分：项目开发费用估算六、管理费用开发总成本*3%七、销售费用-13-房地产投资分析项目总销售额*1.5%八、财务费用项目财务费估算表（单位：万元）序号项目取费基数金额1第一年利息（0+贷款总额

5、/2）*年利率A2第二年利息（贷款总额+A）*年利率B3第三年利息（贷款总额+A+B）*年利率C4第四年利息【贷款总额+A+B+C-（贷款总额+A+B+C）/计划还款年数】*年利率D5第五年利息……E6第六年利息……F总计（1）等额本金：在还款期内把贷款总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款所产生的利息，这样由于每月的本金额固定，利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但随着时间的推移每月还款数额越来越少。每年还款额=贷款本金/贷款年数+（贷款本金-已还本金累计）*年利率（2）等额本息：把贷款的本金总额同利息总额相加，然后平均

6、分摊到还款期的每年中，每年的还款额是固定的，但每年的还款额中本金比重逐年递增，利息比重逐年降低。每年还款额=【贷款本金*年利率*（1+年利率）^还款期数】/【（1+年利率）^还款期数】-1开发总费用=（六）+（七）+（八）=B项目总投资=开发总成本+开发总费用=A+B项目投资成本汇总表项目投资成本汇总表（单位：万元）-13-房地产投资分析序号项目金额估算说明单位分摊成本一开发成本以下1-6项之和金额/建筑面积1土地成本金额/建筑面积2建安工程费金额/建筑面积3前期工程费金额/建筑面积4基础设施配套费金额/建筑面积5不可预见费金额

7、/建筑面积二开发费用以下1-3项之和金额/建筑面积1管理费用金额/建筑面积2销售费用金额/建筑面积3财务费用金额/建筑面积总计-13-房地产投资分析第四部分：销售收入及税金支出一、项目销售价格估算项目销售价格估算表（单位：元/平方米）项目2007年2008年2009年2010年多层价格小高层价格高层价格商铺价格车库价格二、销售收入分期比例估算销售分期比例估算表年份类型比例数量分年度销售金额（万元）1231ABC2ABC表中A、B、C代表项目的各种物业类型。三、销售收入计划表销售收入计划表项目合计计算期说明123住宅部分回迁楼单价

8、*建筑面积对外销售单价*建筑面积-13-房地产投资分析停车位单价*个数合计从《销售收入计划表》中可以看出，第二年的销售收入比例为：第二年销售收入/总销售收入四、投资计划及资金筹措计划投资计划及资金筹措表序号项目合计计算期说明1231项目总投资1.1开发建设投资其