房地产泡沫宏观分析与政策建议

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1、房地产泡沫宏观分析与政策建议基于内在价值的房地产泡沫度研究摘要：屮国房地产业快速发展的同时存在房价居高不下的现象，从而引发对泡沫的争论。性预期是房地产泡沫形成的主耍影响因素；在投机行为理论的基础上建立了基于房地产内在价值的泡沫度测定计量经济学模型，通过对房地产泡沫的研究，地产泡沫是房地产经济波动的一种表现形式。房地产泡沫一旦破灭，将会给市场经济带来很大的危害，房地产泡沫的形成在于土地投机、政府失败、权力寻租等，因此要完善金融体系；建立房地产泡沫预警预报系统；健全城市基准地价制度等，以防止房地产泡沫的发生。，关键词：房地产泡沫；内在价值；投

2、机行为；泡沫度；宏观调控引言近年來，伴随着日本经济衰退、东南亚金融危机、小国的股市投机等现彖的发生所带來的重后果，加ZLI前对小国房地产业出现的房价、商品房空置率、土地购置面积持续过热的现象，社会各界人士提出了各自对中国房地产业是否处于健康运行状态的观点，引发了人们对“泡沫”的激烈争基金资助判断市场是否存在泡沫是一个方而，但这并不能从整体上准确地反映房地产价格的变动晴况，也不能为政府监测和预防房地产泡沫提供依据。不同的泡沫度，政府应采収的政策是不同的，所以，实践中更需要评价衡量房地产市场泡沫度的科学方法。木文将从理论和实证的角度去分析房地

3、产泡沫，在现有方法的基础上提出了一种新的房地产泡沫度确定方法。1房地产泡沫的成因分析1.1房地产泡沫成因分析根据投机理论，我们对以得到房地产投机泡沫的定义：房地产投机泡沫（简称房地产泡沫）是由于房地产开发商和购房者对未来房地产价格具有系统性上涨预期，进而各自采取群体性投机行为，使得房地产价格脱离市场棊础所决定的基本价值而持续上涨。房地产泡沫产牛的最重要的原因就是人们基于正反馈机制的非理性预期和过度投机行为。在房地产市场中买者和卖者同时存在，双方签订买卖合同的时间存在间隔，为房地产价格投机创造了机会。房地产投资考预期房价很快将上升，他会以U

4、前的市场价格购人一定量的房产，然后再持冇房产等待房价上涨后售出，从而获得资产收益。在这期间如果判断错误，他将蒙受损失。投资者Z所以会采収这种投机方式。主要是因为他预期市场上拥有充足的供给。然而，在正反馈效应下全部投资者都采取这种投机方式，就会造成房地产市场上只存在买者而缺少卖者，从而在宏观水平上打破供求均衡。在这种条件下，追求利润最大化的投资者为获得资本收益就会抬高价格，最终形成房地产价榕投机。土地投机：我国房地产泡沫形成的直接原因地产泡沫的形成往往与土地投机紧密联系在—•起，由于土地自身的稀缺性和耐久性等固有特征.使得人们乐忠于对土地进

5、行投资。当各经济主体（包括十•地投机者）对未来房地产价格走向的预期过度乐观，土地投机者开始增加土地的购买和囤积，投机需求的增加造成帀场的。繁荣”假象。引起进一步的涨价预期，最终使价格膨胀为泡沫。在这一过程中，地价并非主要由地和问接决定，而是由市场上土地资产的买卖交易（很大程度上是投机交易）直接决怎。1.政府失败：我国房地产泡沫形成的主要原凶造成地产泡沫的土地投机、预期、非理性等因索可以看作是由于。市场失败”导致地产泡沫产生的“市场因素”。政府失败是屮国地产泡沫产生的最主要原因，它向前推动了土地投机等“帀场因素”在地产泡沫形成机制中直接发生

6、作用。向后则拉动“权力寻租”并使得自身得到进一步的强化。导致地产泡沫的政府失败因索具体表现为：在土地市场不成熟、不健全的客观条件下，土地供应采取“双轨制”；政府对上地市场的计划干预过多，政府计划干预失灵；市场主体结构不合理，存在着政企不分、国有金业软约束等。2.权力阻碍地产泡沫形成的推动原因权力寻租是指在不完善的市场机制中，少数拥冇特权的特权的人凭借其权利进行不平等竞争从而获得超经济收入的行为，转轨时期中国土地供应的“双轨制”是造成土地市场权力寻稻的根源。政企不分的体制所引发的官办公司与政府部门千丝万缕的联系则为权力寻租大开方便之门。法制

7、的不健全，立法的滞后以及执法监督的不力，也导致上地市场的权力寻租和各种房地产投机活动泛滥。同吋，权力寻租者为了捍卫其既得利益，又进一步强化十•地供应。双轨制”以及政企不分的经济体制。权力寻租考们炒买炒卖国家给予的岀让土地使用权的垄断权利，以权谋私，权钱交易，为土地投机、地产泡沫的形成培育了肥沃的土壤，权力寻租成为屮国地产泡沫形成的一个推动原因。房地产经济泡沫的政策建议1.完善金融体系。从制度上防止泡沫的产生目前我国房地产金融体系主要与银行制度有关，我国银行业是在金融体制不健全的情况下涉足房地产信贷业务的我国的个人信用制度、抵押制度和抵押保

8、险机制不健全，银行自身也存在着许多不足Z处.如资本金不足、不良资产过高等.这些都会加大房地产信贷的风险。但随着越来越多的国有银行和股份制银行实现上市，同时而对金融全球化的冲击商业银行追求利润的