基于宏观调控背景下房地产企业创新发展的探讨

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1、【摘要】文章结合笔者多年的学习与研究，对厉地产企业在当前的宏观调控政下应采取的创新发展战略谈了一些见解。中国论文网【关键词】宏观调控；厉地产企业；变革；创新在宏观调控政策不断持续深入的形势下，我国大部分地区的商品厉市场交易持续低迷，多数中小房企将要被迫出局。在如今的严峻的形势下，房地产企业要想求得生存与发展，就要顺应调控形势，且不断改革创新。1房地产企业应在变革中求发展从统计数据上看，2003年以来，全国各类房企超过6万家，其中近九成的开发企业规模小且品质低劣。要想渡过眼下的难关，必须以产业变革积极

2、应对，充分调动内牛动力，通过机制人调整，在市场人洗牌中获得“新生”。1.1机制大调整当前，在增加供应与调整需求的双管齐下，房地产业要继续发展，必须顺应形势，进行机制人调整，通过法律、制度、产权三个层面的改革，推动房地产行业合理有序的健康发展。1.1.1法律是转型的推力法律，具有针对企业的规范力和约束力，既能规范房地产业在发展过程中的行为，为行业健康运行捉供法律保障，乂能迫使开发商创新和转型，以好的产品赢得市场。在今年两会上温家宝总理提出，要利用法律手段规范开发商经营行为；今年8月，住房城乡建设部关于

3、《房地产开发企业资质管理规定（修订征求意见稿）》通知中提出，要全而提升房地产开发企业的资质认定。可以看出政府对房地产业法律规范的車视。此外，还需川法律手段抑制投机性住房；对技术创新（住宅产业化、绿色住宅、环保地产）、金融创新、盈利模式、营销创新等也急需法律上的固化，促使住宅建设及其产业化在法律框架下有序发展。1.1.2制度是转型的合力法律的有效执行，需要一个良好的制度作保障。完善的制度能促进房地产企业在耒来发展屮做出全面、科学的规划和规范，防止宏观与微观政策的波动给企业带来的影响，及时调整好企业的经

4、营战略和产品定位。例如根据国家土地管理制度、房地产价格统计制度和方法、税收制度、土地招拍挂制度、房地产登记筹方面制度的不断完善，合理调整好企业的管理制度和销售制度，积极维护消费者合法权益。1.1.3产权是转型的动力产权是信任的载体，是企业自主经营的内生动力，是创造品牌和信誉的坚实基础。拥有实际产权的企业以及处于完善的法人治理结构内的员工，为了长期利润会精心经营其殆牌和信苦，会用自C的诚佶对消费者负责，这也是一些民营企业往往能迅速成长的原因所在。数据显示，2010年我国房地产业10强名单中，民企就占了

5、6家。相比之下，一些大型国企以及企业员工并不实际拥有产权或享有权益，缺乏创新的内在动力，甚至产生代理人利益，岀现道德问题，导致国有资产流失，成了国企转型的绊脚石。1.2市场大洗牌伴随着调控政策的不断深入，上市房地产企业销售业绩出现首次下滑，房地产业的洗牌运动正在悄然进行。万物“适者生存”，房地产企业也是如此。一方而并购潮己成为房地产企业突破融资困境、拓展市场份额的一条便捷之路。数据显示，2011年上半年，房地产业并购案例持续增加，已完成并购57起，同比增加27起。另一方面去房产化风潮涌起。比如江苏舜

6、天出售旗下地产公司金部股权，此般“割爱”，实属无奈；绿景控股去年开始着手转型经营高端酒丿占、写字楼：爱建股份今年变更经营范围，去掉“房地产开发、经营及咨询”经营项目；泰达控股打包转让旗下两地产公司股权；约有六分之一的房地产企业在上半年涉及矿产业务。1.2.1金融倒逼在抑制通胀的背景下，国内信贷继续紧缩，货币紧缩的基调难以改变，房地产业融资环境仍然偏紧。•此同时，房地产信托发行也愈发困难，融资成本节节攀升。H前，我国房地产行业80%中小龙企都而临着不同程度的资金紧张现象。上半年，上市龙企整体资产负债率

7、上升了3.58个百分点,达到72.25%。负债总额突破万亿元,达到10921.43亿元，同比上涨41.29%,这无疑倒逼房企转型加速，大金业扩张和小企业被兼并将成为常态。1.2.2环保倒逼一方而，民用建筑在建材生产、建造和使用过程中，能耗已占全社会总能源消耗的49.5%左右。我国现有的430亿平方米建筑血积中，95%为高能耗建筑。有关数据表明，我国住宅建设用钢量平均每平方米为55公斤，比发达国家高出10%〜25%,水泥用量为每平方米221.5公斤，每一立方米混凝土比发达国家多消耗80公斤水泥。另一方

8、而，坏境问题也在不断加剧：一是全国90%以上城市水域污染严重，城市生活垃圾以每年8%-10%的速度增长，50%的垃圾处理率中只有10%达到无害化处理；二是建筑在全生命周期屮排放出的二氧化碳总量占全球碳排放总量的40%。如果城镇化污染持续恶化，房地产业的发展也备受限制。1.2.3内生倒逼地产创新是未來城市小区的发展方向。受调控政策影响，迫使开发商要么背离房地产，要么倒逼转型，除此之外别无他法。如南京卧龙湖国际社区项目，曾经处于无法运转的尴尬境地，但开发商自给压力，最终仍