基于关键路径挣值法在房地产项目中的运用分析

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1、基于关键路径挣值法在房地产项目中的运用分析【摘要】传统挣得值方法在监测项目绩效时，不能区分挣得值来自于关键路径还是非关键路径上的活动，没有抓住主要问题，造成效率低。结合房地产项目当前管理现状，提出主要考虑关键工作的关键路径挣值法，并通过具体工程实例來说明该方法的实用性和可操作性，以为其他类似工程参考。【关键词】挣值法，房地产项目，关键路径，绩效管理1、引言房地产业是我国国民经济的支柱产业。改革开放以來，我国住宅竣工面积、人均住宅面积增长率等多项指标均列世界第一位。每年新开工房地产项目超万个，房地产业在推动我国城市化、现代化过程屮发挥了重要

2、的作用。然而，尽管我国房地产行业超高速发展，规模迅速膨胀，但由于起步晚，企业管理总体水平落后，我国的房地产项目在建设过程中，普遍存在项目经常性延期、成本超支、绩效考核状况不佳等各种问题。因此，以期待用更好的管理方法来解决相关的问题。挣值法在绩效管理方面冇独特的优势，在许多国家都冇广泛的应用。但国内房地产项日在施工时运用挣值法的实际案例并不多，这与挣值法本身缺陷和管理者本身能力都有关系。尽管近年来提出许多改进方法，但在具体工程很难实现，目前房地产项目在施工组织时基本有绘制网络图，在此基础上较为容易找到关键工作，而关键工程才是控制进度、成本等

3、的关键因素，所以基于关键线路的挣值分析更为可行和有效，本文以某房地产项目为対象进行相关实证研究和分析。2、挣值方法介绍挣值法作为目前国际项目管理领域中的一种项目费用一进度联合绩效评价方法。挣值法的分析原理简单概括为：在考虑项目执行的综合绩效时，将项目在某个评价时间点上建立的三指标体系成本计划值(BCWP)、实际成本(ACWP)和挣值(BCWP)数据进行综合分析，从而得出有关项冃进度和成本执行情况的信息，实现对项目执行绩效的评价，为项目的后续工作提供指导性建议。但是，传统挣得值法在进度和费用绩效监测方面都还存在一定的局限性：①传统挣得值法在

4、监测进度绩效时以项B整体作为监测对象，没有区分挣得值是来自于关键路径上的活动还是非关键路径上的活动，因而无法准确评价进度绩效；(2)进度与成本联合管理的实现还取决于数据采集系统的效率进度与成本联合管理的实现，还取决于数据釆集系统的效率，精度依赖丁•人量数据的采集和分析，这对项目管理人员势必是一种沉重的负担。所以，掌握适当的监控精度，确保必要的监控效率，也是一个重要的实际问题。目前许多学者提出了许多改进方法，但是，关于挣值法的国内文献主要集中在挣值法的分析和应用上，真正结合本国实际情况并指导实际应用的研究还很少。3、基于关键路径的挣值分析对

5、于传统挣值法评价方法的不足Z处，有必要单独反映关键路径的进度和成本状况，对关键路径和非关键路径在项目监控中处理不一样，关键路径是项日进度管理的重点，控制不当会直接影响其后的工作，应当予以重点监控，而挣值法仅仅给出整体工作完成情况，纠偏时无法进行重点管理他们。所以针对关键工作提出关键路径挣值分析。在三大基本参数的基础上，引入另外两个重要参数BCWSCP和BCWPCPo用BCWPCP表示关键路径上实现的挣值，BCWSCP表示关键路径上的计划值。关键路径上进度偏差SVCP=BCWPCP—BCWSCP,成本偏差CVCP二BCWPCP—ACWPCP

6、。在进行偏差分析时，重点对进度计划中关键路径上的进度偏差SVCP和成本偏差CVCP作比较，以确定项目的进度是否落后，成本是否超支。如果挣值分析的结果是项目落后于进度计划，则应用关键路径法对其进行调整，重新分配资源，调整进度计划。具体运用步骤如下：（1）创建工作分解结构（WBS）项冃目标确定后，制定出完善的项H进度计划，対项H进行分解，以明确项目所包含的各项工作。（2）编制切合实际的项日进度计划应根据项目的工作程序和相互间的关系，用网络技术等方法确定关键线路，制定项目进度计划。在这一阶段还应区分关键路径上的工作包与非关键路径上的工作包，为实

7、施项H监控与预测做准备。同时，在编制项目进度计划时应综合考虑成本与进度。（3）建立项目成木核算系统将整体项目范围内的预算分解为较小的预算，即成本账户，成本账户是项目跟踪和控制的基础单元。分层次建立的成本账户系统与WBS结构类似或相同。基于成木账户建立的项目成木核算系统，通过将项目成本与进度计划和工作成果联系起來考虑以强调项目成本，能对进度计划和工作进展情况进行追踪和控制。4、关键路径挣值法在工程实例的运用（1）工程概况厦门某房地产开发项目，总建筑面积11365平方米，为四层独立住宅,共24栋，最高建筑高度为13.00m（室外地面至主要屋面

8、板的板顶）。投资额：约为4000万元。建设工期（中标合同工期）为不超过320日历天，本工程所有单位工程同时开工。（2）进度计划分析通过收集资料，对项目进行工作结构分解（WBS）划分，建立逻辑关