基於SWOT分析的南京市酒店式公寓發展戰略研究

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1、基於SWOT分析的南京市酒店式公寓發展戰略研究摘要:南京市酒店式公寓是近些年才興起的一種住宅形式，因〃戶型小、精裝修、總價低〃深受商務白領、外企高管等群體的青睞。從南京酒店式公寓發展現狀著手，基於SVO-分析法對其進行研究，提出南京酒店式公寓發展戰略的選擇，對促進南京酒店式公寓發展有一定的指導意義關鍵詞:南京；酒店式公寓;SADT分析分類號：C93文獻標志碼：A文章編號：1673-291X(2010)30-0148-02引言最早始於歐洲时酒店式公寓〃是在旅遊區內租給遊客,供其短暫休息的物業，一般由專門的管理公司統一管理。既有酒店的性質又可作為臨時住宅，意為〃酒店式的服

2、務公寓式的管理"，集住宅、酒店、健身娛樂設施多功能於一體，具有〃投資〃禾口〃自用〃兩大功能。到上世紀中葉，以美國為代表，因人口流動和傢庭結構松散，使得酒店式公寓逐漸興起,形成第一批〃服務式〃公寓。國內酒店式公寓起步較晩,集中在北京、上海、深圳一線城市，之後逐步朝經濟發達，旅遊業旺盛的城市發展，如杭州、大連、南京等。通過對南京酒店式公寓SV^DT分析，提出適合南京酒店式公寓發展的戰略定位，旨在給南京房地產市場提供啟示一、南京市酒店式公寓發展現狀南京酒店式公寓從2006年開始興起，那時精裝修小戶型市場尚未完全開發，以君臨國際、朗詩熙園、金陵王府、亞東名座等為代表的一批樓盤紛

3、紛以酒店式公寓的特點成為各自賣點。隨著河西奧體CBD的開發，城中商務貿易中心區的形成，一批批小戶型酒店公寓像四季仁恒、紫鑫國際等掀起不少高潮，隨著房地崖市場的發展，酒店式公寓逐漸成為繼湖景、海景、地鐵沿線、CBD周邊等開發商投資吸引的亮1•南京酒店式公寓的形式。酒店式公寓有居住和商用兩種類型，在南京大多以居住為主,有凱潤金城、仁恒國際、南京國際廣場、南京萬達廣場、藍晶國際、盈嘉香榴灣、京隆國際公寓、君越湖濱花園、玉橋國際公寓、禦湖國際、金地名京、峨眉公寓等。少部分有商業性質：天一居小區、皇冊傢園三期、萬科紅館、亞都天元居、明門等。最近出讓的許多地塊，包括棲霞區北苑西路地

4、塊，開發商也表明將會有酒店式公寓投入2•南京酒店式公寓的分佈。在16傢相對高檔的酒店式公寓中有7傢位於城中，河西和城北各有3傢,江寧、仙林和城南各1傢。城中的有5傢位於玄武區，因新街口商貿中心和玄武湖的湖景，加之公交和地鐵沿線，開發商在此區段投資也不是不無依據的。另外河西和城北的投資逐漸上升，近些年河西CBD形成以及與青奧會對接,使得開發商熱衷於奧體地塊。城北地塊開發較少加之土地稀缺造成投資增加，但總價不高,最高的藍金國際隻有20000元/愠而河西的金地名京和城中的南京國際廣場均到30000元/n2,其他酒店式公寓價格基本在20000元/n2左右二、南京市酒店式公寓開發

5、環境SSDT分析(—)優勢第一，戶型小、精裝修、高性價比。酒店式公寓精美的裝修可以在很大程度上給予購房者在看房過程中視覺的享受,而且酒店式公寓的價格相對於同等服務的星級式酒店要低廉，相對於普通住宅又具有相對完善的配套設施。隨著人們生活品位和質量的提高，人們不再限於單純居住的需求,而把目光投向於一種生活理念第二,功能多樣化。酒店式公寓兼具辦公和居住兩種功能。此外，相對於其他住宅物業,酒店式公寓富有相對完善的硬件設施，如健身會所、茶室、生活超市、幼兒園等。作為城中的"高端居住物業"，所面對的消費群體是"高層消費者〃。因此酒店式公寓的消費群體多為頗有建樹的商務人士,他們處於社

6、會高端階層，對居住環境有一定的要求，對居住理念有獨到的見解，因此把目光投向功能齊全的酒店式公寓第三，存在形式綜合化。南京酒店式公寓多以獨立組團或樓梯形式包含在整個大型項目中，開發商很少通過單一物業形式形成自身的競爭優勢（二）劣勢第一,物業管理水平不高。如上海外灘中心酒店式公寓交給著名威斯汀集團管理，北京和上海的雅詩閣是內豪華酒店式公寓管理的先鋒,這些物業管理公司具有豐富的物業管理經驗。而南京大多數酒店式公寓的物業管理公司是開發商的合營公司或其他資質水平不高的公司，如萬達廣場聘請的萬達商業管理公司為物業管理三級資質，盈嘉香榴灣聘請的南京盈嘉物業管理有限公司的物業管理水平也

7、是三級資質，一級資質的企業相對較少第二，硬件一般，軟件缺乏。南京酒店公寓的硬件設施基本滿足消費者需求，位於玄武區中山路上的凱潤金城，處於新街口中心商業，毗鄰中山路與長江路，小區周邊文化底蘊濃厚，東側有總統府、梅園新村、1912酒吧街區、南京圖書館、全民健身中心等。小區設有紅外報警系統及電子巡更系統、一卡通門禁系統、可視對講系統、寬帶網絡系統、社區背景音樂廣播系統。相較於國內外知名的酒店式公寓，其不完備性彰顯一般。此外，南京酒店式公寓的軟件設施缺乏，主要指服務人員綜合素質不高，服務質量參差不齊，服務效率低下等原因限制瞭酒店公寓的發展（三）機