商业地产之招商管理

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1、商业地产招商管理运营管理是商业房地产运营的核心，是商业房地产收益和物业价值捉升的源泉。现代商业房地产管理运营的粘髄就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理的商业房地产项廿，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自（2的商业核心竞争力。统一运营一般包含四个方回的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理”又是后血三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业

2、房地产项目商业运营的管理能否成功。随着商业房地产的发展，以MALL为代表的商业房地产的招商工作己经不仅仅限于传统的百货商店和专卖丿占，服务性、娱乐性的项目比重不断上升，其至超过了普通商品丿占，招商管理也称Z为微观经营主题的选择。选择依据对于一个人型的商业房地产项「I,微观经营主体包括的内容非常广泛，既包括购物商店,还包括餐饮、娱乐等服务性设施，这方而比重在商业房地产中一垃呈上升趋势。口询商业房地产中微观经营主体的内容主要有以下一些，百货类：大型百货商店、小型百货商店1食品类：超级帀场、熟食店、鱼店、而包

3、店、T•果店、农产品店、肉店、水果店、乳品店、方便食品店、饮料店、健康食品、佐料和调料品店；服饰类：女装店、男装店、青少年服装店、童装店、婴儿装、童鞋、休闲服、沙滩装、布店；家具和装饰类：家具、家什、窗帘、灯具灯罩、瓷器和玻璃器皿、地板和地毯、古玩、现代艺术品、陶器、电视架、室内装修、特制家具、隔断；五金类:壁画、墙纸、家川五金、低压电器；药店：药品、配药、药房；餐饮店：小吃店、快餐、中餐厅、自助餐厅、咖啡店、鸡尾酒店、火锅店；其他商店：礼品店、相框、电器、音像制品、珠宝、戏装、工艺品、花店、布料店、白

4、酒店、皮箱、化妆品和香水、烟店、报纸店、毛衣、花边、摄影器材、金店、文具店、缝纫机、玩具、邮票和纪念品、运动器材、收藏品、健身器材、热带鱼、宠物、汽车配件、轮胎和电池、园艺用品、纪念品;服务类：美容、理发、修鞋、洗衣店、干洗店、眼镜和验光店、减肥沙龙、配钥匙、岀租书店、照相馆、旅行社、裁缝店、加油站、机票代售;机构类：银行、邮局、信贷处、股票代理、医疗机构和牙医、保险公司、房地产公司、会计师事务所、公共展厅；文化娱乐设施:剧场、会议室、保龄球馆、儿童乐园。在确定了商业房地产可以由哪些微观经营主体Z后，就

5、需要从中进行选择。微观经营主体选择在商业房地产建设期间就应该有初步规划，商业房地产的建筑设计应该同微观经营主体的选择相配和。微观经营主体选择的第一个考虑因素是建筑特点和建筑条件。微观经营主体的选择的第二个依据是商业房地产的类型和特点和整个商业房地产项目的经营定位。同时，商业房地产的类型和特点也在很大程度上取决于微观经营主体的纽成。不同的商业房地产的微观商业经营主体组成T变力化，这不是偶然的，也不是由山场自山决定的，而是开发商有意识选择的结果。他们在制定招商计划时，已经确定了各种微观商业经营主体的组成和数

6、量，他们占整个可出租而积的比例以及他们在商业房地产中的地位和位置。商业房地产微观经营主体选择的第一步是确定商业房地产项H的经营定位。商业房地产项II可以根据各地区消费水平、消费结构、消费能力和商业房地产项II的经营规模进行经营定位的确定，基本上可以从以下儿个方而考虑：%1业态定位：集购物、休闲、娱乐、文化、饮食等多功能服务于一体的一站式人型商业房地产项目；%1kl标市场定位：满足地区全客层消费者碍要；地区或城市新型商业区的标志性企业;%1主题特色：符合当地人群的经营主题设计；%1经营品项：吃、穿、用、玩

7、、乐、赏、游等项H的合理配置；微观经营主体选择的第三点是要要考虑零售业的一些特点，这包括：%1经营组织形式（连锁经营、合作经营还是特许经营）；%1销售方式（自助服务、自选商店还是百货商店）；%1经营规模（大TT货商店还是小货亭）；%1经营范围（食品还是非食品、H用品还是耐用品、比较购物还是方便购物）；%1经营商品档次（是高价和流行商品、还是低价冲动购买商吊）；%1商品本身特点（是否产牛垃圾和气味、是否需要特别女全保卫措施）。需要商业房地产开发商在综合平衡各种关系的基础上制定招商政策，对微观商业经营主体进

8、行控制，最基木的「【标是微观商业经营主体在商业上能够生心，有足够的回报，让整个商业房地产开发能够获得效益。然后，在微观经营主体组成确定Z后，还需要根据各种微观经营主体的需求和商业房地产S身的需要进行整合，最后确定它们在商业房地产的位置，以促进共同繁荣，给商业房地产带来最佳效益。在整合屮还应该注意一些问题。首先，核心微观经营主体对于引导人流起着关键作川，其布局直接影响到商业房地产的形态。核心微观经营主体的位置需要最先确定,大型商业龙地产的核心