常州万博国际广场前期策略报告

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1、2009.7shanghai上海盛励机构谨呈万博国际广场前期策略报告这个夏天，让我们启航……用专业眼光实现价值最大化市场分析随着人均可支配收入的逐年上升，常州市居民的人均消费支出也在逐年攀升，二者呈正比的对应关系，年平均储蓄额2008年达到2003年的一倍。“一个藏富于民的城市！”常州经济概况1、常州与长三角其他城市横向比较09’年常州主要人均消费支出项目为民生类消费，增长最快的是汽车消费，增长幅度达到36%。其次为各类娱乐文化消费，最高增长幅度为34%。现今的常州，拥有强劲消费能力。通过常州历年来人均消费支出与可支配收入的数据比

2、对，可以看出常州均高于南京、苏州、无锡等地，这正说明常州是一个藏富于民的城市，居民隐性收入较高，消费观念也较开放。常州市民用于餐饮、汽车、旅游的3项消费增长率位居江苏首位。餐饮业非常发达，餐饮GDP总量位居江苏省第二，人均餐饮GDP为江苏省第一。综上所述，常州居民的商业消费具有很好的经济基础，能够承受较高品牌及价格的商品。并且经济富裕的地方，对于外界新生事物的接受程度也优于其他地方，具有“喜新厌旧”的特性。所以本项目商业定位时，有一定的针对性和适当的领先性是必须兼顾的两个方面！点评内圈层核心区中圈层外圈层2、常州商业规划概览核心区

3、——以延陵西路与和平路、南/北大街交汇处的市级商业核心功能区。内圈层——城市规划中心组团内，指关河路，劳动路，朝阳桥外围区域的圈层，约7平方里公里。中层圈——内圈层边缘向外，东到青洋南路，南到沿江高速公路，西到西环二路，北到沪宁高速公路区域，约200平方公里。外圈层——中圈层分界以外的区域，主要是新区的北路，武进区的大部分。08’年常州商业地产的成交表现出稳步上升态势。自0第一季度到第三季度，成交量以平均45%左右的增长幅度上扬，同时成交均价也随之上涨。居民消费力的提升带动商业地产的利好。市场萌芽期市场成长期市场蓄势期市场发展期9

4、0年代初期逐渐出现以国营百货公司为垄断的商业形态。档次不高，经营必须的生活用品，其他零售业态相对匮乏。90年代末-2004年常州市零售业从百货业占主导地位，逐步向超市，便利店，专业店等多业态共同发展。国内外大型连锁超市相继进入常州，包括大润发，华联，乐购等。2005-2006年常州百货业仍以常百，新世纪，泰富三大巨头为主要力量，但为了迎合市场需求，对品牌进驻的门槛开始提高。市场购买力迅速累积，市中心商业圈形成影响力，商业获得一定发展。2007-2010年随着南大街、莱蒙都会等商业街区形式的出现，常州的零售业购物形态又跨越了一个台阶

5、。近几年常州零售市场面临新一轮快速发展。3、常州零售业发展历程如何领先市场，创造常州商业的第五季？4、主要商业分区供应特征中心城区核心区域，体现规划明显的倾向性和传统商业发展特点。目前中高档百货聚集，购物中心项目初现，形成了同质化竞争明显，优胜劣汰的商业格局。未来项目受政策影响较大。武进区零售商业发展尚处起步阶段，档次处于中游、业态比较单一，未来有巨大的发展空间，但同时面临极大的竞争压力。其他区域中档卖场和专业市场聚集，品牌零售业发展滞后，未来供应以大型综合项目为主。现有主要大型商业分区供应基本维持在三分天下的状态；无论现在还是未

6、来，市中心的大型商业都将主导市场供应；从供应量及规划来看，未来商业格局将有所改变，市中心的主导趋势将进一步加强，武进区将有爆发式增长，新北区的发展则相对滞后。5、主要商用物业年度供应量2006年底，主要商用物业供应量约为86万㎡；06-08年供应量约100万㎡；09-10年后，大型商业物业未来供应量约为90万㎡左右，以二线城市人均商业面积0.75㎡计算，现已超出合理范畴，后市将面临更为激烈的竞争态势。万博北岸城泰富广场正方京城新世纪本项目泰富百货莱蒙都会常州的商业中心主要集中在延陵西路和南大街两个路段，延陵西路商业由和平北路开始至

7、怀德北路结尾。目前一些成熟商业主要集中在南大街以东面及和平北路以西。整个商业局格逐渐由东向西移。购物中心中心城区商业名称规模（万㎡）开业时间租金现状购物中心6199320%扣率计租经状况良好，整个商业运作成熟泰富广场1.8200520%扣率计租经营状况较好万博北岸城32010年左右未定目前还未开业打地基阶段新世纪商城3.8199820%-25%扣率计租营经状况良好泰富百货1.6200525%扣率计租经营良好，整个业态布局合理正方京城102011左右还未营业2年后推出，整个商业的80%由开发商自行招商引进，另20%推出销售莱蒙都会1

8、420071F：5-9元/㎡/天2F：2-4元/㎡/天目前一期已进入运营，沃尔玛为主力店，整体入驻率不理想南大街1220053-7元/㎡/天经营现状较好，人流量较大，但整体定位较低项目周边商业现状万博北岸城位置：延陵西路文化路路口开发商：新城置业总