国际比较基础上我国开征房产税问题探析

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1、国际比较基础上我国开征房产税问题探析摘要：随着2011年1月28日《重庆市关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》以及《上海市房产税实施细则》的相继出台。房产税的试点征收终于浮出水面。本文从国际比较的视角出发，着重讨论将房产税推广全国一些亟待解决的问题。关键词：房产税；国际比较；评估；第一居所一、房地产及房地产税制概念的界定（一）房地产的概念界定房地产是房产和地产的统称也称不动产房地产包含土地和土地的附着物，是土地和土地永久性建筑物及其衍生的权利义务关系的总和。也就是说，所谓房产，是指有墙面和立体结构，能够遮风避雨，可供人们在具屮牛活、

2、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所（2009年注册会计师全国统一考试辅导教材《税法》第九章笫一节）。它体现了房屋主体的所有权关系和使用权价值。地产指在一定的土地所有制关系下作为财产的土地。简单地说，就是土地财产，在法律上有明确的权属关系。地产包含地血及其上下空间，地产与十•地的根本区别也就是有无权属关系。（-）房地产税制概念界定房地产税制是一个综合性概念。即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收都属于房地产税。在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城缜上地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地

3、占用税等，即房地产类财产税。因此房地产税制，并非严谨的税收经济学概念，它仅是从行业角度出发的税收体系。故而，国家为了针对房地产经济活动而专门制定了房地产税制，即山若T种税种共同构成的经济调节体系。房地产税制作为国家调控房地产市场，规范房地产经济行为的重要的经济杠杆,为抑制房价过快上涨发挥了重要作用。二、房地产税制国际比较（一）房产税国际征收情况综述房地产税收在口前來看是世界各国普遍都在征收的一种税。世界上儿乎所有国家税收制度屮都会涉及到房地产税，甚至在其税收收入中占有相当大的比重。而其具体的征税方式归纳出有四种类型：第一，将房地产与其他财产划归在一

4、起，针对纳税人在某-时点的所有财产（即包括动产和不动产）综合征收，征收此类税的国家冇瑞士、美国、瑞典、德国、丹麦、荷兰等；第二：只将土地和房产合并课征房地产税，对于其他的固定资产则不征税，征收此类税的国家和地区冇泰国、波兰、香港、墨西哥等：第三，是将房产与十•地分开单项征税，如澳人利亚的地价税、日木的土地保有税等;笫四，将房屋、土地和有关建筑物、车船及具他固定资产综合在一起征收不动产税，按此类型征税的国家有印度、新加坡、日本、巴四等。下面分别美国、口本二个国家的房产税情况。（二）美国：支持社会福利在美国，对房地产占有、处置、收益等环节征收的各类税项

5、总称为房产税，一般通称的房产税是指对方差本身征收的税收，美国大部分地区都征收房产税，收税主体是县、市政府和学区，州和联邦政府都不征收房产税。一般来说，县税和城帀税比较接近，而学区税是前两者的五借。目前美国大部分地区的税率水平保持在0.8%至3%之间，并以1.5%左右居多。在美国，征收收房产税的冃的主要是维持地方政府的开支，完善公共设施和福利。由于这些活动和民众的口常生活密切相关，并几向民众开放监督，因此民众纳税的意愿十分积极。（三）LI本：兼顾社会公平在LI木，房了和土地都是可以出售的。也就是说，房了买了那就不仅意味着拥冇房产本身，同时还意味着获得

6、相应的土地所有权。就算买公寓楼，开发商也会依照单户面积占整栋楼房总面积的比例分摊整栋楼占有的土地。由此可见，在口本，房产税不仅涉及房子，而且涉及土地。（四）国外征收房产税经验归纳L作为地方财政收入的重要来源。房产税收由于具有税源稳定、容易进行管理的特点，在地方税收体系中占有相当大的比重。2.坚持“宽税棊、少税种、低税率”。在课税范围方面，按“开源节流”的思想做到宽税基、少税种、低税率，即将非盈利机构的不动产列为免税项目，而其他无论是营业川房还是非营业用房都征收单一房产税。同时将主体税种的税率设置一般比较低，从而使税收总体负担水平也比较低。3.以启产

7、的评估价值为征税依据。现在人多数国家按照房屋当前评估的实际价值來计税，学者普遍认为这是比较公正客观的。4.侧重在房产的保有环节征税。国际通行做法是侧重在房产的保有环节征税，避免在房产的流动坏节征收过多的税费。三、房产税推广至全国亟待解决的问题（一）完善价格评估制度口前我国不动产价值评估处丁•体系耒建立、市场不规范、配套不完善阶段,因此在口前情况对丁•卞不动产税徳征收没有较好的技术基础。当前最常用的技术思路主要有以下两种：1、将土地基准地价做为基础然后再加地上物的折余价值；2、直接以公开市场上可获取的房地产市场价值作为课税价值基础。同吋还可以引入加拿

8、人等国家的CAMA（计算机辅助批量评估技术）技术，来降低评估成木，提高税基的评估效率，同时也增加税基评估的透明度，町以大大