国汇中心房产收购涉税分析研究

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1、关于收购房产的税简析买卖双方税表（单位:元）注备买方税花印卖方税花印税业营0%3%52买卖时所涉及的的税负测算此项交易过程中”作为买方主要涉及税种有：印㈱、契税;作为卖方主要涉及税种：印花税、营业税、瞬维护建设税、教育费附加、土啊值税、企细翅针对以上税种我们做岀如下测算。一、作为买方涉及税种：1、E卩花税：依据《印花税暂行条例》第二条下列凭证为应纳税凭证：（二）产权转移书据；第七条应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花。《印花税暂行条例施行细则》第五条：产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。同时第十六条规

2、定：产权转移书据由立据人贴花,如未贴或者少贴印花,书据的持有人应负责补贴印花。所立书据以合同方式签订的，应由持有书据的各方分别按全额贴花。2、契税:依据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳契税。第二条：转移土地、房屋权属是指下列行为：（-）国有土地使用权出让；（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；（三）房屋买卖;!1!（五）房屋交换。第四条契税的计税依据:（-）国有土地使用权岀让、土地使用权出售、房屋买卖,为成交价格；第八条契税的纳税义

3、务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。《中华人民共和国契税暂行条例细则》第三条条例所称承受，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。按照上述规定，买方在资产收购过程中是受让人，房屋权属的承受方，因此是契税的纳税义务人。资产收购对象是房屋建筑物和土地使用权，属于《中华人民共和国契税暂行条例》第二条转移土地、房屋权属行为。纳税义务时间为签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天:二、二次转让时作为卖方涉及

4、税种:1、印花税：依据《印花税暂行条例》第二条下列凭证为应纳税凭证：（二）产权转移书据；《印花税暂行条例施行细则》第五条：产权转移书据,是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。同时第十六条规定：产权转移书据由立据人贴花，如未贴或者少贴印花，书据的持有人应负责补贴印花。所立书据以合同方式签订的，应由持有书据的各方分别按全额贴花。2、营业税：依居《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务（以下简称应税劳务转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人应当依照本条例缴纳营

5、业税。《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税［200引16号）规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。对于受让的土地使用权进行商品房开发后进行销售，销售的是不动产,并非是受让的土地使用权的再转让,不能进行差额纳税。根据国家税务总局《关于营业税若干政策问题的批复》（国税函［2005］83号）的规定，单位和个人销售或转让其购

6、置的不动产或受让的土地使用权z无论该不动产或土地使用权上一环节是否已缴纳营业税，均应按照财税［2003］16号文件的有关规定,以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额。同时，在营业额减除项目凭证的管理上z应严格按照财税［2003］16号文件第四条关于营业额减除项目凭证管理规定执行:营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证；支付给境外的,该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。实际工作中应当取得发票，否则不能差额计缴营业税。因此，通

7、过政府岀让方式取得的土地使用权的再转让，能够提供国土资源部门开具的土地出让金专用票据的,应当允许扣除支付的受让价款。基金或项目公司作为卖方再次转让国汇中心公寓房产,是营业税的纳税人，应就其销售不动产的应税行为缴纳营业税。所持有的国汇中心房产，属于财税[2003]16号文件〃购置"行为，适用差额纳税的规定：即单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。所以，可以差额额缴纳营业税。3、城建税及教育费附加、防洪费：税费率分别为营业税额的7%、3%、1%4、土地增值税：傾

8、居《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条:转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人）,应当依照本条例