北京物业管理办法出台开发商需承担前期物业责任

《北京物业管理办法出台开发商需承担前期物业责任》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、北京物业管理办法出台开发商需承担前期物业责任、合理期限内不得收物业费从今年10月1日起，北京市住宅小区业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。经过数年酝酿、几经修改的《北京市物业管理办法》（以下简称《办法》）27FI正式公布，定于今年10H1FI施行。长期以来，前期开发遗留问题已经成为物业管理矛盾的核心症结。接受《经济参考报》记者采访的专家认为，《办法》明确了建设单位承担前期物业服务责任，在合理期限内不得向业主收物业费。同时，责令物业公司每年定期“晒账本”，有利于维护业主的权益。专家同时也指出，一些模糊概念还

2、有待相关细则进一步明确。二、责任明确前期开发与后期管理分界点去年底搬进新房的80后小海夫妇最近的麻烦事不断，先是暖气滴水，随后又发现水龙头有问题，最让他们感到郁闷的是都搬进来几个月了还没有完善的物业，“虽然事都不大，也不费什么事儿就能解决，但也不能总没有人管呀！”“开发商总是变相地通过物业的手段来欺负业主逃避责任，而物业公司往往推诿说这是开发商的事情，到头来业主的利益得不到很好保障，这是北京大多数楼盘都存在的普遍现象。”房地产界知名人士杜猛直言不讳地指出。27日出台的《办法》规定，新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项冃档案资料保存、工具物料存放、人员值

3、班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置。与此同时，还明确要求建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应出符合本市相关规定。建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。中国房地产学会副会长陈国强表示，《办法》对开发商提出了新的要求，物业公司正式进驻之前或在交接过程中，开发商作为项目的投资运营方，应该承担更多的责任，特别是业主入住前后，新的物业公司工作还没有完全到位之前，开发商需要履行相

4、关责任,否则就会出现管理真空。北京市住房和城乡建设委员会有关负责人在当天的新闻发布会上说，《办法》明晰了前期物业管理的法律关系。一方面，《办法》规定，在业主大会成立Z前，市建设单位承担物业的维修养护和管理完善责任。配套措施还将规定在合理的期限内，建设单位应当按照约定的服务等级标准提供前期物业服务，但不得向业主收取物业服务费。另一方面，明确了前期开发与后期管理的责任分界点。《办法》把物业共用部分交接查验作为前期开发与后期管理的分界点，业主大会成立并确定物业管理方式后，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接。与此同时，引入第三方机构进行承接查验，并规范了交接查验的标准和行

5、为。引导《办法》直面业主大会“五难”问题'‘启动难、筹备难、备案难、决策难、换届难”，这是北京市业主大会成立和活动面临的“五难”问题。围绕这些问题，《办法》完善了业主自我治理机制《办法》规定，业主对物业管理区域共用部分实施共同管理，包括制定或者修改管理规约、业主大会议事规则，选举或者更换业主委员会委员，确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案，选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务等。业主维权专家舒可心指出，《办法》和物业管理条例最大的区别就是重新定义了物业管理，过去的物业管理只是业主聘请物业服务企业进行管理，而《办法》回归了《物权法》中“业主共

6、同管理”的本质。业主的物业管理，只要业主自主决定了就行，可以聘请物业服务企业，可以聘请职业经理人，也可以自己管理。2003年由国务院颁布出台的《物业管理条例》明确界定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。“《物业管理条例》的规定容易让人误会，让人们以为物业管理只有聘请物业服务企业这样一种模式。”舒可心表示，“这使得物业服务企业沾沾自喜，觉得业主必须得找他们。现在业主可以有了其他选择，这样可以促使物业服务企业提高自身的管理水平。”关于“

7、启动难”的问题，《办法》还规肚了建设单位协助组织业主大会筹备和成立活动的相关义务，同时特别规定了业主和建设单位均可以启动成立业主大会。北京市住房和城乡建设委员会物业管理处处长于良表示，由于长期以来，业主行使权利的观念比较单薄，而且受到时间、空间等因素的制约，造成业主在召开甚至在启动业主大会的时候无法及时有效的进行总结，因此确沱了业主大会的双启动机制。舒可心认为，业主和开发商都可以设立业主大会，这一规定在全国都是具有突破性的。由开发商设立业主大会的好处是，小区自始就有了业主组织，业主们只需改选业主委员会。