党的十六大以来土地市场建设及宏观调控工作综述

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1、党的十六人以來土地市场建设及宏观调控工作综述2012-09-18

2、作者：李军晶

3、来源：中国国土资源报市场风云变，十年磨一剑。党的十六大以来，随着公共资源配置市场化改革大浪潮的推进，我国土地市场在不断的规范和磨砺中成长壮大，并沿着波澜起伏的宏观调控之路持续稳步前行。招拍挂演进：从单一目标到多重目标国有建设用地使用权的市场化冇偿出让与使用，无疑是我国实行社会主义市场经济体制中诞生的一朵奇葩。今天，招拍挂方式已成为国冇建设用地使用权冇偿出让的标志，成为公开、公平、公正地采用市场方式配置土地资源的重要平台。然

4、而，在十多年前，和所有新生事物一样，这一制度从呱呱坠地到星火燎原，经丿力了一段艰难曲折的丿力程。2001年，国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》中明确指出“商业性房地产开发用地必须以招标、拍卖方式提供”一一播下了招拍挂出让的种子。这一通知的横空出世旨在解决此前商业性房地产开发用地协议出让小的种种不公和腐败问题，为促进土地市场的完善与发展奠定了政策基础。2002年7月1日起施行的国土资源部令第11号《招标拍卖挂牌出让国冇土地使用权规定》，宣告了招拍挂方式的正式确立。从此，商业、旅游、娱乐和商詁住宅等

5、各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。2006年，工业用地也正式加入招拍挂行列中。随后，招标拍卖挂牌出让制度得到了我国《物权法》的全面肯定。“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式岀让”这一•规定正式写入《物权法》O《物权法》还明确规定“设立建设用地使用权”，“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”。这标志着招拍挂方式从部门规章升级为国家法律。而与此同时，按照法律要求及时修订完善招拍挂有关规定，也已

6、如箭在弦。2007年9月28F1,国土资源部部长徐绍史正式签发了国土资源部令第39号《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，其对象从“国有土地使用权”细化到“国有建设用地使用权”，体现出土地资源的开发利用和管理进入到一个更为科学、严谨和细致的法治时代。尽管11号令和39号令都规定了“综合条件最佳者得”和“价高者得”两种招标、评标方式，但是，由于这个阶段突出的是招拍挂的经济功能，所以更强调运用价格机制实现土地资产的价值最大化。“价高者得”成为这一时期的显著特点之一。招拍挂出让方式实现了国有建设用地流

7、转的公开、公平、公正，冇效避免了国有建设用地出让坏节的暗箱操作和腐败的产生；同时，招拍挂最大限度地显化了国有土地的价值，有力推动了我国的城市化进程。2003年，全国出让土地面积18.68万公顷，土地出让总收入5421亿元，比2000年的595亿元增长了9倍多。到2011年，全国出让国有建设用地面积33.39万公顷,出让合同价款3.15万亿元。全国通过招拍挂方式出让的土地面积占比从2003年的28%迅速提升到2011年的91.3%o党的十七大以來，随着市场经济的发展和改革的深入，招拍挂被赋予了更多的历史

8、使命。市场化进程屮应运而生的招拍挂岀让，不仅要服务于国民经济的发展，而且还要实现社会、环境、民生等多重目标。尤其是2008年以来，由于世界性的经济波动和国家采取了一系列宏观调控措施，社会发展也进入了一个全新的阶段，转变发展方式、调整产业结构、理顺分配关系、统筹城乡发展成为了时代的主旋律。徐绍史部长也多次强调，为了保民生、稳定房地产市场，要完善和改进招拍挂出让，推动土地供应由“价高者得”的单一目标向完善市场、保障民生等多目标管理转变。因应形势发展，近年来，各地国土资源部门开始探索“限房价、竞地价”，“限

9、地价、竞政策性住房”，“双向竞价”,“综合评标”等多种出让模式，并且积极推动网上挂牌和拍卖，这使得招拍挂的内容和形式变得更加丰富。从单一目标到多重目标，这是招拍挂出让的一个华丽转身。土地参与调控：从“国八条”到“新国八条”在我国，政府调节整个宏观经济运行，除了财政、货币等一般性手段外，还有一个重要手段，这就是土地。土地政策参与宏观调控是我国特殊国情、特定发展阶段下的一个特殊选择。党的十六大以來，土地作为信贷之外的另一个“闸门”，为我国的宏观调控作出了重要贡献，而口己逐步形成了一个完整的土地政策调控体系

10、。国家正式提出运用土地政策参与宏观调控是2003年。当年6月，中国人民银行发出《关丁•进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，收紧地产信贷，这被认为是土地政策参与宏观调控的肇始之策。随后，国务院剑指各类开发区，一方面“一律暂停审批新设立和扩建各类开发区”，另一方面进行全面清查和整顿规范，并将调控范围由开发区建设用地向整个土地市场延伸。从整体上来看，当吋的主要A标是调控包括房地产在内的固定资产投资局部过热态势。2004年10月，国务院印发《关于深化改革严格土