做专业的房产经纪人

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1、做一个房产专家从看懂房子做起我们在从事房地产销售的时候是否都有这样的困惑：客户问的很多问题，我们都冋答不上來？感觉客户懂的东西比我们还多？客户一说这个房子怎么怎么不好，我们就不知道怎么去说服客户？房东一说我的房子怎么怎么好，我们就没有办法让房东降价？忙碌了半天，才发现客户根本就买不起这套房了？有好的房子没有好的客户，有好的客户找不到合适的房子？在带客户看房的过程中，由于一些小的细节没有处理好最终导致没能成交？这些都是源于我们不够专业一一我们根本不懂我们所推荐的房源因此我们每个新入行的同仁，在我们拼

2、命跑盘的时候，我们学会认识无锡的大街小巷，学会了靠勤奋、靠速度來把租赁业务做起来，但在我们真正准备跨入房地产这行的时候，你是否在拼命的多看房，特别是空看！我们是否能把每套房子的卖点、缺陷、房东的卖房动机、房东的性格特征、这套房子的最低首付、合计税费、房东的最低价格、最佳看房时间、最佳看房路线，适合的客户人群、包扌舌如何去吸引这一类的客户度了然于胸？我们是否能发自内心的去欣赏和赞美一套房子？我们是否都能把一套房子向我们的同事向我们的客户说的栩栩如生，怦然心动？所以从现在开始止所有的有家人用心去看房、

3、用爱去读懂房子，要读懂房子必须熟悉了解以下儿点：一、外部情况1、地段及繁华程度（无锡整体情况以及东南西北片的棊本状况必须育个了解）2、交通便捷程度（公交站台、未来是否会有地铁站、出入方便程度、车位情况、到主干•道的距离等等）3、周边环境：居住条件如何？是否卫生？安静与否？修路、渍水等情况,公共生活配套完备程度，购物（菜场、超市），学校、医院、公园等4、物业管理：封闭程度，景观；物业管理公司或其他单位（社区居委会）；服务质屋及收费二、房屋情况1、产权：商产、优产、法人产、经济适用房、安居房、解怵1房

4、，我们遇到比较多的是商产以及优产，遇到特殊情况的及时咨询权证，这些信息主要体现在产权证的第三页2、面积：一般房东都会报比较整的面积，而实际有可能会少零点几个平方，在空看的时候要做到心中有数，避免在最终谈判的时候由于面积的误差造成崩单，同时对于熟悉的小区要比较了解主要的面积分布。3、户型：一室一厅、两室一厅、两室两厅、三室一厅、三室两厅、跃层、挑高复式结构、80式和90式的区别，包括一些特殊户型4、朝向：根据无锡的经纬度，一般老百姓都比较喜欢朝南的房子，对于东西向以及朝北的房子相对来说需求要少很多，

5、而月•在价格上会相差比较大（朝南朝北主要是指主卧的朝向），因此朝向不好的房子我们可以多砍砍房东的价格5、楼层：针对无锡相对比较普遍的7层到顶的老房子而言，金三银四是最好的楼层，需求量也比较大，但供应量比较大换手率比较高的是顶楼的房子，因此顶楼的房子和对比较实惠，但顶楼一般存在容易漏水、隔热效果不好等问题，不过顶楼带阁楼的房子除外，而且顶楼带阁楼的房子主要看阁楼的实用程度，如果比较实用则需求量大单价反而比屮间楼层高；一楼的房子相对来说在市场还是有特定的需求人群，特别是配套齐全的老新村，带院子有垫高的

6、一楼非常好卖，当然一楼的采光相对差些，所以我们在带看时尽量选择晚上或者正午；现在无锡市场上越來越多的是电梯房T,原则上电梯房越往上价格越高，顶楼的价格相对便宜些，但在卖的时候也是可以根据不同的楼层有不同的说辞，8-12层是灰尘悬浮层，4・7比较好点，楼层再高和对来说空气稀薄、而且必须得等电梯，而且时间电梯总有坏的时候，当然楼层视野好、采光好，针对不同都是有利有弊的，就看我们自己怎么样去弓I导客户6、结构：4投情况下我们接触比较多的是砖混结构和框架结构，框架结构在抗震性、稳定性以及韧性上都优于砖混结

7、构，而且框架结构里没有什么承重墙，不存在户型改动时考虑是否影响承重的问题，但砖混结构一•般都用于底层以及多层的房子，所以一般情况下砖混的房子户型好些、小区密度比较低，进去不会给人一种水泥森林的感觉，而且从隔咅效果上来说的话，砖混的隔音效杲耍比框架的好点7、W：冃前无锡的房子主要集中在一批80年代造的，主耍集屮在离市中心比较近的老城区，这些年代的房子外墙都是清水墙、户型基本都是80式的，没有什么客厅，其次是90年代造的一批房子，这批房子主要的外立面是以马赛克或者瓷砖为主，另外有一些清水墙以及涂料，这

8、些房龄的房子基本上都没有什么小区环境和物业管理，2000年以后的房子逐步过渡到了以比较美观的面砖以及涂料和更高级的石材作为外立面，当然这三者也是各有利弊，简单说，涂料造价低，但容易脏和旧，面砖显得比较有质感，但对施T工艺要求比较高，容易发生渗水现象，石材造价比较昂贵，一般都是用在非常高档的小区，这些小区都有一些小区环境和物业，但在2004年之前的房子普遍都存在汽车停车位不足以及物业不到位的问题！8、配套：房子本身的配套有水电、管道煤气、有线数字电视、宽带，一般老新村里的外部配套都比