百瑞宝盈15号（美景鸿城）

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1、百瑞宝盈十五号（美景鸿城）投资建议书一.信托方案概况百瑞宝盈15号集合资金信托计划（美景鸿城）12345信托计划期限：半年期、1年期、1.5年期，可在信托计划成立后提前终止。投资起点：100万元。10月28日开始销售。预期收益率：半年期12%/年；1年期13%/年；1.5年期15%/年。信托财产的运用：信托计划资金投资于美景置业67.44%的和项目公司67%的股权，美景置业拟建设美景鸿城项目。信托计划规模：5000万元－10000万元，信托计划可分期成立。二.投资亮点股市重挫，元气大伤，短期走牛的可能性很小

2、。公募基金、私募基金、QDII等投资产品大面积亏损。银行理财产品收益普遍较低，兼之目前正处在降息通道，银行存款和部分理财产品实际收益为负值。市场现状百瑞信托自2002年重新登记以来，始终围绕“客户至上、品誉第一、稳健高效、精诚服务”的经营方针，逐步形成了稳健求实、锐意进取的经营风格。截止目前百瑞信托清算的所有集合资金信托计划，均达到和超过预期收益率水平，其管理的信托规模累计超过130亿元，存续规模80多亿元。信托实力三.计划优势1美景置业作为郑州市仅有的7家具备一级资质的房地产企业之一，开发楼盘基本清盘，银

3、行负债300万元，在过热时期没有过度扩张，在目前房地产市场波动的环境下，处于较为有利的市场地位。一级资质，没有存盘2成本低廉，位置优越美景鸿城项目位于中州大道龙头位置，周边环境优美，楼面地价1115元/㎡,销售保本价在3200元/㎡左右,优越的地理位置、较低的销售价格和美景置业一贯的精品理念，使得该项目备受市场推崇。三.计划优势（续）3抵押充分，控制有力抵押于信托名下的144亩土地，评估价格3.17亿元，该地块毗邻森林公园和中州大道，与未来开挖的龙湖仅几百米之隔，地理位置极佳，升值潜力巨大。加之通过股权控制

4、的七里河土地，信托实际控制了12亿元以上的土地资产和美景鸿城项目销售收入。4政策扶持，现金充沛城中村改造项目享受独有政策优惠，土地出让金先缴后返，美景置业前期已投入1.6亿元用于拆迁安置，预计2009年第一季度末将有近1亿元土地返还款，2009年第二季度房屋预售后将产生稳定现金回款。四.目标公司-河南美景置业有限公司简介河南美景置业ADCEB注册资本金15273万元累计销售金额16亿元一级开发资质累计开发面积58万平方米荣获各类奖项60余项五.河南美景置业有限公司开发项目美景天城项目2003~2008年，住

5、宅清盘五.河南美景置业有限公司开发项目美景花郡项目已销售94%五.河南美景置业有限公司开发项目美之域项目2008年5月开盘，现已清盘六.担保措施美地置业为美景置业收购的项目公司。目前该地块已经郑州市规划局“郑州市城市总体规划（2008－2020）”规划为居住用地。经郑州市豫华土地评估咨询有限公司《土地估价报告》评估结果为：评估面积96365.1平方米，总地价31658.25万元。美地置业名下土地位于郑州市中州大道和北环路东南角，整个地块呈菱形，土地证：郑国(2007)字第0661号。七.担保措施（美地项目位

6、置示意图）八.美景鸿城（七里河）项目简介地理位置优越：美景鸿城位于郑州市东南出入口，北临郑东新区，西临郑州市老城区，东临经济技术开发区人居环境优美：项目毗邻七里河滨河公园、航海体育场、世纪欢乐园和388米高的河南电视塔观光公园交通出行便利：中州大道、航海路、机场高速及规划中的地铁4号线和5号线均在美景鸿城交汇九.美景鸿城示意图（七里河城中村改造）美景鸿城区位示意图美景鸿城建成效果图十.美景鸿城市场分析由销售收入敏感性分析可知，美景鸿城项目的盈亏平衡点为销售收入2.96亿元，即当该项目住宅和商业在未来4年内的

7、平均售价为3138元/平方米时，该项目不亏不赚。销售收入变动幅度基准值-10.00%-20.00%-35.60%可售面积（万/m2）94.494.494.494.4销售均价（元）4873.094385.783898.473138.03销售收入（万元）460020414018368016296230.37总成本（万元）276975.4276975.4276975.4276975.4营业税及附加（万元）2300120700.918400.814811.52增值税（万元）6900.36210.275520.244

8、443.46税前利润（万元）153143.3110131.4367119.560所得税（万元）38285.8327532.8616779.890税后利润（万元）114857.4882598.5750339.670投资利润率（%）41.4729.8218.170销售利润率（%）24.9719.9513.680十.美景鸿城市场分析（续）总成本变动幅度基准值10.00%20.00%55.29%可售面积（万/m2）94.