中國保障性住房項目融資模式探析

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1、中國保障性住房項目融資模式探析【摘要】根據中央要求，2011年政府計劃建設1000萬套保障房，需要資金約1.3萬億，今後4年建設2600萬套保障房還將需要3.4萬億資金。公共住房的公益性與保障性註定瞭其投資必然是低收益甚至負收益，依靠現有的市場化融資手段顯然難以推進。本文把保障房建設歸於基礎設施建設，屬於項目融資適用的范圍，並提出瞭“PPP+REITS”(Private-Public-Partnership+RealEstateInvestmentTrust）的建議，即公私合營和房地產投資信托基金相結合的融資模式,籌集社會公眾資金,保證保障房建設的可

2、持續性發展【關鍵詞】保障性住房項目融資PPPREITS一、引言項目融資是國際上20世紀70年代末、80年代初廣泛興起的一種新的融資方式。由於項目融資方式與傳統的融資方式相比，能更有效地解決大型基礎設施建設項目的資金問題，因此被世界上越來越多的國傢所應用。P.K.NEVIT（皮特•內維特）所著的《項目融資》1996年第六版中對項目融資的定義是：項目融資就是在向一個經濟實體提供貸款時，貸款方查看該經濟實體的現金流和收益，將其視為償還債務的資金來源，並將該經濟實體的資産視為這筆貸款的擔保物，若對這兩點感到滿意，則貸款方同意貸款。國際上常用的項目融資的基本模

3、式有：項目直接融資模式、設施使用協議融資模式、生產支付協議融資模式、杠桿租賃融資融資模式、BOT項目融資模式、ABS項目融資模式等PPP（Private-Public-Partnership）項目融資模式是近年來出現的一種新的融資模式，即公共部門與私人企業合作模式，是指政府、營利性企業基於某個項目而形成的相互合作關系的形式。這是一種以各參與方的雙贏為合作理念的現代融資模式，通過這種合作形式，合作各方可以獲得比預期單獨行動更有利的結果。合作各方參與某個項目時，政府並不把項目的責任全部轉移給私人企業，而是由參與合作的各方共同承擔責任和融資風險。PPP項目

4、融資模式在城市公共基礎設施建設中應用的顯著特點在於通過引入私人企業，將市場中的競爭機制引入城市公共基礎設施建設中，更有效地提供公共服務。而且，在PPP項目融資模式下，城市公共基礎設施的建設可以采用多種形式，主要有八種典型方式：服務協議（ServiceContract）、經營和維護協議、租賃一建設一經營（LB0）、建設一移交一經營（BT0）、建設一經營一移交（B0T）、擴建後經營整體工程並轉移（WraparoundAddition）.購買一建設一經營（BB0）、建設一擁有一經營（B00）房地產投資信托基金（RealEstateInvestmentTru

5、sts,REITs)從國際范看，是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理,並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。與我國信托純粹屬於私募性質有所不同的是，國際意義上的REITs在性質上等同於基金，少數屬於私募，但絕大多數屬於公募。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似於我國的開放式基金與封閉式基金二、保障性住房融資模式分析從目前來看，我國保障性住房的資金主要來自以下渠道：財政、住房公積金、土地出讓淨收益、銀行貸款等。而要擴大融資規模，可采用"PPP+REITS”模式，過程如圖1所示

6、首先，政府城建部與房地產企業針對保障房建設組建項目公司問題，政府主要提供土地及部分股本金，房地產企業通過招標選擇。目前，政府財政投資保障房建設主要是土地出讓金和住房公積金。國傢規定，經濟適用房等保障性住房的利潤率不超過3%,但實際操作中一般項目的利潤率能達到4%〜8%,與一般房地産開發30%甚至以上的利率相比是非常低的。但事實上承建保障房之後，開發商可以從地方政府那裡獲得信貸、土地、稅收等多種優惠條件，潛在的附加利潤非常可觀。所以，組建項目公司可行，房地產商負責公司的運營與管理。此外，項目公司可采用B0T或B00的融資模式，即先由房地產商組織建設保障

7、房，然後由其運營一段時間直到收回成本和一定收益後，再轉移給政府或者歸房地産商擁有。而在實際運用中，由於保障房主要是針對低收入群體，對於房地產商經營，可規定一定的限制條件，比如設定最高租金等其次，當項目公司組建後，可以通過債務融資充實資金，資金來源主要是銀團貸款、保險基金和社保基金等。2010年9月，華夏銀行重慶分行為該市民心傢園授信16億元用於公共租賃住房建設，並發放國內銀行首筆公共租賃住房貸款6377萬元。2010年9月到11月，該行向重慶公租房公司先後發放7筆貸款，累計金額超過5億元。但是到瞭2011年，由於信貸政策緊縮等原因，貸款進度出現停滯，

8、國開行由此加入，繼續為該項目提供貸款。同時，盡管交行重慶分行也授信19.88億元，但截至2011年2月，實際