中国房市现状分析及对策

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1、中国房地产市场现状分析及对策覃道军“衣”、“食”、“住”、“行”是人们生活的四个基本要素，其中“衣”和“食”是解决人们温饱问题的两个要素，“住”和“行”是解决人们小康问题的两个要素。“住”同时等同于中国人的家”,是中华民族传统文化一脉传承的象征，中华民族是世界上最具“家”的情结的民族，“家”是中华民族感情的根，是中华民族魂之所系。解决好中国房地产市场问题是安民的关键，而民安则社会稳。因此客观分析中国房地产市场现状、找出原因并迅速解决问题是摆在当前的一件大事，关系到国家的长治久安，关系到中国能否抓住当前机遇走向真正繁荣富强。—、中国房地产市场现状分析㈠

2、中国房地产市场呈现五方博弈格局，中央政府主导市场走向，居民为混战最终埋单。中国房地产市场存在五个主体：中央政府、地方政府、商业银行、地产商、居民，由于政策调控的不及时、滞后或扭曲，五个主体之间呈现相互博弈格局。中央政府是房地产市场主导，希望维持市场稳定增长，拥有强大调控手段，但实施具体政策中面临信息不对称和道德风险。信息不对称：中央判断“过热”滞后，往往不能及时调整政策,大量信息需要地方政府提供，而地方政府出于自身利益可能扭曲、选择性提供信息，影响中央政府对市场形势的判断。道德风险：中央政府实施调控需要通过银行和地方政府来具体实施，容易产生政策扭曲从

3、而产生道德风险。近年的中央调控政策不能到位的关键原因就是通常所说的“上有政策、下有对策”，让中央政府失去了对房价“一呼即应"的控制资源。地方政府是土地提供者能直接影响房地产市场，是高价房的受益者，具有推高房价的冲动。从而获得丰富税收和财政可支配收入。商业银行只有大量建房才能发放贷款，才有高额利润来源。开发商不断推高房价不断建设高档住宅才能源源不断而迅速的积累财富。开发商为了囤地建房各种手段无所不用其极来腐蚀拉拢政府官员，来为自己广开财路大开方便之门。居民是房地产市场的最终承受者，是五方中的最弱势群体。在五方博弈中处于信息、地位、话语权的极端不对称情况

4、，另外四个主体都是能够影响房价的强势方，但居民没有与前三者对话的权利与机会，更不用说参与定价协商了。造成了勉强凑成第五方的五方博弈实际上是居民为四个强势方消化相互争战的成本，为五方混战最终埋单。当中央政府国十条（或国十一条）出台时就是要触动开发商的切身利益，而开发商的利益又与商业银行和地方政府的利益息息相关，这种锁链关系就如同封建社会的世家经济体，他们控制着某个领域的命脉，不愿轻易放弃既得利益，产生了与中央政府软对抗（叫板）的念头，来最大限度维护私有利益，从而出现了“中国房价倒底是总理说了算还是总经理说了算？”的怪现象。㈡市场再次呈现泡沫化。1•房地

5、产价格上涨过快，中心城市售价租金比例、房价收入严重失衡。按照国际惯例，住房价格一般是居民收入的4-6倍，但是在中国尤其是一些大城市，普通标准的住房价格超过居民10年甚至15年的总收入。2•自用性购房比例下降，投资性购房比例上升，住房空置率呈上升趋势。导致急需自住的人没有房住，而富人们则投资了住房闲置在那儿也不让人住，呈现出强烈的社会反差。3•开发商高价抢购土地，购地价格严重偏离合理水平。开发商从企业的长远发展考虑开始进行土地储备，并且预算到了以后物价上涨因素，因此从而推高了未来的土地价格，然后开发商在计算成本时却计入了现在的成本。4.地产泡沫主要集中

6、在中心城市、大城市，开始向二线城市扩散。这一趋势导致在财富金字塔结构中的底层人们距离房产泡沫越来越近，但因此导致相应建筑物资物价上涨，却波及到了农村建房成本的增加。㈢社会道德风险凸显。由房地产市场带来的社会道德风险主要表现在商人重利、官员重利、政府重利，良心天平严重失衡，让整个社会失去了起码的信任感和道德基础。商人重利主要表现在新房缩水、房价居高不下。例如使用面积总是远小于付款面积、被忽略掉的合用年限问题、消失的花园、缩小的游泳池、房子越来越矮等等现象在房地产市场层出不穷。官员重利主要表现在腐败丛生、严重扭曲中央政策。现在房地产市场的腐败现象可谓触目

7、惊心，原因就是房地产市场的暴利让开发商不惜一切，让官员奋不顾身。政府重利主要表现在不断推高地价房价。房地产市场是政府的主要财源之一，有的地方甚至干脆就是土地财政，因此政府在土地、项目审批等方面给予了很大政策支持，让商家看到了暴利的存在，从而让房价节节攀高。三个层面的重利关键原因都是相关人员的良心天平严重失衡，导致居民对政府产生严重不信任感甚至发出反对的声音，社会信任危机进一步加剧！导致部分地区老百姓发出了“我们连，政府，都不能信任了，我们该信任谁去呢？”的呐喊声。二、负面影响1.扰乱金融资源和实体资源有效分配。首先是造成中央计划信贷资金流向股市、房地

8、产市场，脱离实体经济，偏离了预定轨道，不仅浪费资源还严重影响政策调控效果;其次是随着人民币不断升值，房产作为