业规406房地产开发企业审计特殊考虑

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1、BAKERTILLY川职I国丨你CHINA房地产开发企业审计特殊考虑（天职国际业规406号）仁总则1.1本规程対业务人员执行相关业务具有指导作用，不具有强制性。但项目负责人在进行风险评估、拟订、批准审计计划时应当考虑本规程内容的影响。1.2本规程包括房地产开发企业行业概述，并对经营收入、成本费用、税金等行业特殊风险及其应对进行了分析。2.行业概述略3.行业特殊风险及其应对3.1人为操控经营收入3.1.1捉前或延迟确认房屋销售收入出于资金周转等方面的考虑，多数房地产开发企业在取得“五证”（即土地使用权证、用地规划许可证、工程规划许可证、工程开工证和房屋预售许可证）后即开始房屋预售活动，由

2、此产生了预售房款确认收入时点问题。根据“企业会计准则一一收入”有关规定，结合房地产销售业务特点，我们认为，房屋销售收入的确认应同时满足以下条件：（1）己经与购房人签订正式房屋销售合同（通常为范式合同），并报政府房管部门登记备案；（2）商品房项目已竣工验收并办理备案手续，房屋面积经测绘机构测定；（3）已书而通知购房人办理房屋交付和入住手续，并提供“商品房面积实测技术报告”、“建筑工程验收备案表”、“房屋质量保证书”和“房屋使用说明书”等法定文件；（4）在购房人验收合格且无争议的基础上，由购销双方签署房屋交接单据并交付钥匙。需要说明的是，根据最高人民法院“关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用

3、法律若干问题解释”，购房人出于某种利益在合同约定期限内接到书面入住通知但无故不办理入住手续的，应认定为销售成立。可见，发放“入住通知书”是确认房屛销售收入的法律要件。我们在审计实务中，经常遇到企业人为调节销售收入的两种情况：（1）在与购房人签订房屋销售合同并完成开发项目竣工验收后，未达到房屋销售合同中有关交付使用条款的规定提前确认收入；（2）故意推迟商品房竣工决算，并以无法最终确定开发成本为由将预售房款长期挂账。我们认为，针对第⑴种情况，应坚决要求企业在就预售房款足额缴纳营业税和所得税的前提下，将不符合条件的收入冲冋；针对第⑵种情况下，则应要求企业合理预提尚未归集的尾工成本及后期成本，

4、并在此基础上确认收入、配比结转成本。3.1.2调节账外开发项目收益房地产市场上经常出现以下情况一一开发商受资金周转或经营实力限制无法继续推进本已获得审批立项的房地产项目，而较高的政策管制“门槛”和项目过户成本则导致具备资金优势的企业难以将这种“半熟”项目转化为自营项目。于是，一种变通方式应运而生：具备资金和管理优势的开发簡将项目受让价款和后续开发资金通过往来款付给原项目所有者，并以原项目主体名义在现有基础上继续推进项目，而开发、销售、管理活动全部由项目受让方控制，甚至在原项目所有者名下单设账套进行会计核算。待项目实现收入后，实际开发主体通过往来账项收回已支付的开发成本，而项目利润既可通

5、过工程代管、销售顾问和管理咨询等名目入账，又可在账外另存，从而达到人为调节收益的日的。针对上述情况，我们建议在审计过程屮，应对与被审计单位现有账内开发项目无关的大额往来账目给予高度关注，必要时进行延伸审计，以确定付至账外开发项目资金的可回收性和已实现账外开发利润是否全部入账。3.1.3隐瞒待售房屋租赁收入房地产企业在将开发产品正式售出前，很可能将空置房屋出租。由于暂租待售期间并不发生房屋权属转移或价值减损，因此，企业很可能将这部分租赁收入在账外另存，从而达到隐瞒收益、逾逃税金的目的。我们建议在审计过程中，根据企业提供的房屋租售统计资料对空置房进行实地查看，并与己经签订并做账务处理的房屋

6、租赁合同进行核对，防止企业以“暂租待售”名义将未售出房屋长期出租，以致企业经营收益流失，资产价值减损无法得到补偿。3.1.4煨假按揭，制造销售假象虚假按揭指的是房地产开发企业在商品房没有真正销售的情况下，由房地产开发企业与所谓的“购买人”（开发商找来的冒名顶替者）达成买卖协议，等房屋实际卖出时再办理退回。由于这种虚假按揭带有很强的迷惑性，因此给审计判断带来困难，可以从以下儿方面进行审计以发现企业是否存在虚假按揭的情况：（1）虚假按揭合同与正常按揭合同相比，合同条款要素基本一致，但虚假按揭合同较正常合同条款的内容填写不完整，审计人员应详细检查按揭合同的条款是否填写齐全。（2）如果按揭的本

7、金和利息由房地产企业自身提供，这时，企业往往定期付一笔金额相等的款项给银行；注册会计师应详细审查企业的银行账，如存在可疑事项，应追查相应的原始凭证。（3）应关注大额的销售业务、款项的收収情况，索収合同、房屋交付使用情况记录、向物业公司索収业主办理入住手续等资料，往往虚假的销售都没有交付使用记录，也不约定办理房产证、土地使用证相关事宜，尤其要注意后期的销售退冋。（4）如果企业给员工提供住宅按揭，乂没有从员工的工资收入中扣回，则视同企业给员工提供的