试析棚户区改造项目的融资模式

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1、总第597期第34期管理观察ManagementobserVer2015年12月上旬出版试析棚户区改造项目的融资模式缪洁(成都市金牛区民用建筑统一建设办公室，四川成都摘要：近年来，国家先后出台了《关于加快棚户区改造工作的意见》、《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》等文件，逐渐加大了对棚户区改造的力度和强度，并且取得了一定的成效。就国务院新一轮“棚改”有关政策要求显示，2013年到2017年4年之内，我国将改造各类棚户区1000万套，并且强调要引导金融机构加大对棚户区改造的信贷支持。由此可见，棚户区改造项目的融资工作已经成了现阶段棚户区改造

2、工作的关键，所以本文就棚户区改造有关工作进行了概述，分析了改造棚户区的必要性，比较了目前我国棚户区改造的四种模式及其融资方式并进行了实证分析，探究了现阶段棚户区改造项目融资模式中存在的问题和不足，进一步提出了切实可行的强化棚户区改造项目融资工作措施，以期能够为相关企业和工作人员提供一定的参考和借鉴。关键词：棚户区改造融资模式特点模式优化措施一、棚户区概述和改造必要性(一)棚户区的概述棚户区是城市建成范围内，平房密度大，使用年限较长，房屋质量较差，建筑面积相对较小的区域，而且棚户区内存在的安全隐患较大，环境卫生较差，交通也不便利，区域民众生活

3、水平也相对较低的区域，也是现阶段民众所说的“城中村”。(二)改造我国棚户区的必要性通过上述对现阶段棚户区现状的概述可以发现，棚户区居民的生活水平较低，生活条件较差，不仅不利于当地经济的发展，而且影响了我国整个地区经济的发展，降低了我国的竞争力，不利于我国长远发展和经济进步，所以为了提高我国综合竞争力，实现我国更好更快的发展，对棚户区进行科学合理的改造是十分必要和重要的，而且据经济之声《天下财经》报道称，“棚户区改造是缩小贫富差距的方式”。所以让棚户区改造成为”稳增长、调结构、促改革、惠民生”的优质工程也成为相关工作人员一直努力的方向和目标。

4、二、目前我国棚户区改造的四种模式及其融资方式辽宁省是全国范围内最早推行棚户区改造的地区，所以近年来发展的也比较成熟，有了自己独特的改造模·18·式及融资方式，并且也取得了一定的成效。此外，徐州、枣庄以及西安市的棚户区改造工作也具有一定的代表性，也有自己特有的改造模式和融资方式，并且成为我国棚户区改造的四种基本模式，所以笔者就以上四种基本模式的融资方式的优缺点和绩效进行了分析和比较。(一)政府主导和市场运作有机结合的模式这种棚户区改造模式主要在辽宁省兴起和运作，其融资渠道主要是采用“政府+市场+社会”的模式，在运行过程中主要通过市场中相关的单

5、位和企业的支持和投融资来解决资金问题，以当地政府的资金作为基本和最终的保障。这种融资模式能够将市场和政府有机的结合，一方面，能够缓解政府的财政压力，一方面还能拓宽当地市场的融资渠道，促进企业的发展，而且阶段性的棚户区改造工作取得了一定的成效，截止到2015年初，辽宁省棚户区改造2910万平方米，并且建设了4402万平方米的回迁楼，改善了211万棚户区居民的居住条件，在很大程度上提高了当地居民的生活水平。但是这种融资模式中，由于当地市场的不稳定性也会存在一定的融资风险。【二)坚持以市场化为导向的模式徐州市在棚户区改造过程中坚持以市场化为导向的

6、改造模式，将“一个着力，五个结合”作为总体的思路和指导方针，即将改造城市低收入家庭的住房条件作为政府治理与公共管理基本的着力点，将棚户区改造与城市发展、城市转型、土地资源整合、完善城市功能以及提高城市综合竞争力五个方面相结合的改造模式，这种改造模式也有其特有的融资方式，即形成了“拆建合一、动态低压、项目土地出让金定向返还棚改成本”的融资机制。这种融资机制能够将棚户区改造和房地产的综合开发和经济房的建设进行有机的统一和结合，大大推动了当地房地产事业和棚户区改造工作的高效开展和运行，使得棚户区改造工作更加专业化和科学合理化，并且给当地的居民提供

7、了更多住房形式的选择机会，并且据徐州市政府相关工作人员的总结和分析可得，预计到2017年，徐州市的棚户区改造工作将基本完成。但是这种融资方式也有一定的弊端，棚户区改造是一项惠民的工程，而房地产企业是以盈利为目的的商业工程，所以将二者相结合，在改造过程中可能会在一定程度上加大当地居民的住房压力。(三)政府主导的模式相比其他省份棚改市场化的趋势，枣庄市的棚改工作主要以“政府主导”为基本的模式，这也是与其他省份棚改工作的本质区别，相应的，其融资方式也有其自己的特点，即通过不断地加大政府资金的投入力度和信贷支持力度来完成棚户区的改造工作。相比其他的

8、融资模式，政府主导的融资方式相对比较稳定，降低了市场融资的风险，而且在枣庄市的棚改工作中也取得了显著的绩效，据当地政府的资料显示，截止2015年初，枣庄市有30万居民陆续住上了新