房地产评估的综合模型

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1、总第599期管理观察2015年12月第36期ManagementObserver下旬出版房地产评估的综合模型苏志鹏，廖岚岚（广东工程职业技术学院外语经贸学院，广东广州510520）摘要：综合房地产评估传统的市场法、收益法和成本法，建立了一个综合模型。该模型以一条恒等式为主，等式左边为某一房地产项目以收益法得到的评估价格，等式右边为综合了成本法、市场法和未来预期，以及随机误差而得到的评估价格。通过恒等式，可以从一个经济技术参数推导出另一个经济技术参数。通过释例和实证分析，模型结论符合实际情况。关键词：房地产评估综合模型供求关系系数近年来，随着房地产市场的不断兴旺，房地产评估后文的综合模型是

2、在传统评估方法的基础上综合创新而业取得了长足的发展。根据文献表明，全国已有3.7万人得。本节对传统方法进行简略点评，一方面给出理论依据，取得了房地产职业估价师的职业资格，其中注册评估师另一方面为后文引出的综合模型起到抛砖引玉的作用。达到3.3万人，房地产评估机构也达到了5000-6000个。(一）成本法简评与此同时房地产评估理论亦日渐丰富和不断完善，为房成本法是根据生产价值费用价值为理论依据，计算地产评估实务的开展提供了理论工具和科学指导。房地产项目的重置成本和价值贬损额的差额来确定其评传统房地产的评估方法有市场法、收益法和成本法，估价值。根据资产评估的基本公式：房地产价值（MV）还有一

3、些拓展的方法如假设开发法、“四三二一”法，=土地价值（LV）+建筑物的价值（IV）。房地产的开但是在房地产投资项目的评估过程中，由于房地产行业发成本是指房地产项目在一定时期内为生产和销售房地的特殊性——如不可逆性、可延迟性，使得经典方法具有产开发产品而花费的各种费用。局限性。有学者专门对传统的三种方法（市场法、收益房地产的成本可以细分为以下几项：土地使用出让法和成本法）进行比较分析，着重分析了它们的形成机金和拆迁安置补偿费，前期工程费、建筑安装费、公共制、理论依据和适用条件等问题。后学者多以此为框架，配套设施费、管理费、贷款利息和税费。对一些细节问题进行补充和改进，如研究还原利率和预1.

4、土地使用出让金和拆迁安置补偿费期收益额的确定，还有收益法改进等问题。其实传统三是指国家作为土地所有者对房地产开发商收取一定种方法除了具有差异性外，还有统一性，是可以统一于年限的土地使用费用和拆迁人依法对被拆房屋及其附属一个综合模型之内的。物的所有人和使用人给予补偿的费用。为此，本论文在传统方法的基础上，提出了一个综2.前期工程费合的评估模型，能对复杂的房地产项目进行评估。诚然，主要是用于前期勘探费、设计费、环评费用、可行由于现实世界的复杂性，没有一个模型能解决所有的问性研究费用、“三通一平”或“七通一平”的费用。题，但是一个好的模型能为我们解决问题提供一个合理3.建筑安装费的视觉、框架和

5、范式，有助于弥合现实和理论之间的鸿沟，建筑安装费，包括建筑商品房及附属工程所发生的有助于指导实务工作的展开。土建工程费、安装工程费、装饰工程费等费用。附属工程费是指房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化等费用。一、传统评估方法的简评4.公共配套设施费公共配套设施费，包括不能有偿转让的小区内的公传统的房地产评估方法有成本法、收益法和市场法，共配套设施发生的支出。作者简介：苏志鹏（1979-），男，籍贯：广州，学历：硕士，职称：讲师，研究方向：金融学、统计学。廖岚岚（1979-），女，籍贯：增城，学历：博士生，职称：经济师，研究方向：金融保险、风险管理。·115·产业与企业5.基础设收费对同一

6、评估对象的多个评估结果。上述三个问题，可用基础设收费，包括小区内道路、供水、供电、照明、模糊数学理论予以解决。排污、通讯、绿化和环卫支出。市场法适用于有类似房地产交易实例的评估对象。6.管理费要有一个活跃的公开市场，公开市场上有大量可比资产是指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活进行交易是市场法适用的前提条件。动所必须要发的费用，包括房地产开发商的人员工资及（四）传统模型的一些共性缺陷福利费、办公费、差旅费等。传统模型，没有考虑房地产市场的供求关系、投资7.贷款利息者的预期等因素。一些重要参数的确定，比较主观随意。房地产商要支付给银行的房地产信贷所产生的利息理论的微观经济基础比较薄弱

7、，缺乏合理的解释。支出。8.税费二、模型简介是指房地产开发企业转让、出租、销售、提供售后物业服务、销售材料、转让无形资产和出租固定资产，（一）基本模型应缴纳的城市建设税、营业税、土地增值税、教育附加费。传统评估方法除了具有差异性外，还有统一性，在成本法要求对土地价格、折旧以及建筑改良物在估一些特定的条件下，可以用一个统一的模型予以刻画。价时点的现时成本进行评估，从而得到房地产的价格。笔者提出了一个综合模型。模型如下：成本法的适用范围