基于熵值法的我国三大城市群房地产投资环境综合评价

《基于熵值法的我国三大城市群房地产投资环境综合评价》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、基于熵值法的我国三大城市群房地产投资环境综合评价·口张荣霞·-2史晓丹2张艳青3(1．太原理工大学经济管理学院，山西太原030024；2．中国社会科学院研究生院，．北京102488；3．北京京因诚得信工程管理有限公司第一分公司，北京100029)[摘要】文章基于经济、基础设施、社会文化、自然和房地产市场等五大类环境的30项评价指标，运用熵值法，对中国三大城市群35个城市的房地产投资环境进行综合评价。结果表明珠三角的投资环境最优，长三角次之，京津冀最差，而且各城市群内城市之间差异较大。【关键词】熵值法；三大城市群；房地产投资环境评价[中图

2、分类号】砣93．33[文献标识码】A[文章编号】l∞3_1154(加13)O枷019-03一、引言2011年我国城镇化率为51．27％，扣除近1．6亿还没有真正成为城市居民的农民工，真实的城镇化率约为34～35％。按照发达国家经验，城镇化率超过30％时就进入了城镇化加速时期，我国目前正好处于加速时期。城镇化速度的加快必然导致越来越多的人口流向经济实力较强的地区，对该地区房地产需求会更加旺盛。改革开放以来，我国东部地区由于区位优势、政策优惠和不断涌入的海外投资使其工业化与城镇化迅速发展，现在已经形成了以北京一天津为核心的京津冀城市群、以上

3、海一南京一杭州为核心的长三角城市群和以广州一深圳为核心的珠三角城市群。这些地区的房地产需求极其旺盛，房地产企业在这些地区选择投资城市时，对所选城市的房地产投资环境的了解及比较显得至关重要。本文在研究国内外相关文献的基础上，结合实际情况，沿用多指标综合评价的思路，构建简洁高效的房地产投资环境综合评价体系，运用熵值法，对我国东部三大城市群房地产投资环境进行了综合评价。二、城市房地产投资环境评价的指标体系城市房地产投资环境是指影响房地产投资行为的所有外部因素的总和。投资环境的好坏在一定程度上决定房地产投资的成败，所以，选择房地产投资区域时，若

4、只分析房价和房地产市场状况，则风险较大，还需深入分析其外部影响因素，以规避风险，提高投资效益。由于国内各个区域和城市之间的政治环境和相关的法律制度等因素差别不大，故本文不予考虑。在参考相关文献的基础上，本文把影响房地产投资环境的因素分为经济环境、基础设施环境、社会文化环境、自然环境和房地产市场环境等五大类。鉴于某些指标同质性和相关性较强，有些指标难以采集，本文根据目前统计口径和统计内容选择了三十项评价指标，形成城市房地产投资环境评价指标体系，如表1所示。表1城市房地产投资环境评价指标环境类别评价指标人均地区生产总值xl、城镇居民人均可支

5、配收入x2、城镇居民人均消费性支出。3、人均地方财政收入x4、规模以上工业总产经济环境值x5、社会消费品零售总额x6、出口总额x”第三产业占GDP比重。8、当年实际使用外资金额孙城乡居民储蓄存款余额xlo基础设施人均生活用水量xll、人均生活用电量x12、客运总量x13、货运总量环境x14、人均城市道路面积x卧邮政业务总量x16、电信业务总量x17社会文化每万人在校大学生数x18、每万人高校专任教师数x19、每万人医疗机构床位数x扑每万人医疗机构医生数砭I、城市人口总量环境1孙城市人口密度123人均绿地面积x24、建成区绿化覆盖率x小工

6、业固体废物综合利自然环境用率x蚧城镇生活污水处理率x27房地产市场商品房销售额x孙商品房销售面积x拼房地产开发投资完成额环境x3D+基金项目：国家自然科学基金(项目编号：71173141)；山西省软科学研究基金(项目编号：2012041018一04)。2013年第3期固三、运用基于熵值法综合评价模型的实证研究(一)研究对象与数据来源本文选择我国三大城市群35个城市为研究对象。根据《中国城市统计年鉴2011》，珠三角城市群包括9个城市，分别为广州、深圳、珠海、佛山、惠州、肇庆、江门、东莞和中山；长三角城市群包括16个城市，分别为上海、杭州

7、、宁波、湖州、嘉兴、绍兴、台州、舟山、南京、镇江、扬州、泰州、常州、无锡、苏州和南通；京津冀城市群包括10个城市，分别为北京、天津、唐山、石家庄、保定、沧州、廊坊、秦皇岛、张家口和承德。三大城市群各有特色，珠江三角洲改革开放起步早，经济发展速度比较快；长江三角洲经济基础深厚，且科技文化教育事业发达；京津冀城市群是我国科技力量最强大的地区且拥有全国最高密度的交通网络。本文选取2010年珠江三角洲、长江三角洲和京津冀三大城市群共35个城市的30项房地产投资环境相关的指标采用EXCEL进行数据分析。数据指标的主要来源为：《中国城市统计年鉴(2

8、011)》，《中国区域经济统计年鉴(2011)》和《中国房地产统计年鉴(2011)》。(二)研究方法目前，国内许多学者对房地产投资环境评价进行了研究，较常用的方法包括因子分析法、德尔菲法和聚类分析法等，另外