[精品]房屋拆迁法律问题研究

《[精品]房屋拆迁法律问题研究》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、房屋拆迁法律问题研究•■论房屋拆迁实务屮承租人的利益如何维护马万辉福建东方格致律师事务所摘要：2001年《城市房屋拆迁管理条例》被修订后，房屋承租人的法律地位发生了变化，其不再是被拆迁人，而成为区别又依附于被拆迁人的当事人.在拆迁过程屮，承租人所享有的权益更加细化，但是被凸现在第一位的是被拆迁人，拆迁补偿和解除合同的补偿往往未被一并考虑。承租人因租赁场所被拆迁而造成的装修费用损失、搬迁费用以及停产停业损失难以获得赔偿也缺乏有效的救济途径。承租人的利益如何维护已引起政府和法律实务界的高度重视，尤其是涉及承租户数量多的成片经营性房

2、屋的拆迁问题，拆迁补偿结果直接影响到当地的社会经济的稳定。木文拟结合代理案件对承租户如何维护口身利益的问题发表浅见。关键词：房屋承租人拆迁补偿安置协议裁决行政诉讼不当得利民事诉讼案例：2005年4月22日，张某与李某签订《房屋（店面）租赁合同》，由张某承租位于厦门帀某区某路的店面两间用于经营川菜馆，经营期限为2005年5月1FI至2008年5月1F1。张某依法办理了工商、税务登记。因某基础工程建设的需要，某区重点项目办公室根据征地拆迁法律、法规以及政府文件制定了《拆迁补偿安置实施方案》，对被拆迁人以及房屋使用人的补偿安置均作了

3、详细规定（其中应补偿的金业搬迁、员工停业生活补助费和利润损失，根据实际经营面积、以包干的形式按5000-20000户给予补助，但最高不超过20000元）。2006年2月13日，拆迁人和拆迁单位向张某下发了限于2月19日搬迁的《通知》。张某在作了现场证据公证保全Z后完成了搬迁。2006年3月14日，某区某居民委员会代表李某与拆迁人签订了关于非住宅房屋补偿款（8万元）以及营业性经营店面经营损失和搬迁补助（1.9万元）的《非住宅房屋拆迁补偿协议书》。2006年3月29B,拆迁人向被拆迁人李某支付了上述9.9万元，而李某拒绝将其中的1

4、.9万元支付给张某。2006年4月27日，张某将拆迁人和被拆迁人诉至某区人民法院要求拆迁人和被拆迁人支付营业性经营店而经营损失和搬迁补助，某区人民法院根据《城市房屋拆迁管理条例》认为屈于未达成协议的拆迁补偿法律关系应先向拆迁管理部门中请裁决，驳回了张某的起诉。2006年6川7口，张某向拆迁管理部门申请裁决。拆迁管理部门根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》认为拆迁当事人双方已签订补偿协议而且标的物已经灭失，于2006年6月13日作出《不予受理通知书》并建议通过民事诉讼途径解决。2006年7刀31日，张某再次将被拆迁人起诉至某区人

5、民法院，某区人民法院根据最高人民法院法释［2005］第9号认为张某与拆迁人、被拆迁人未达成拆迁补偿安置协议提起民事诉讼不符合法律规定，若对行政裁决不服应提起行政诉讼，驳回了张某的起诉。2006年10月11日，张某以李某不当得利为由将李某再次诉到某区法院，某区人民法院再次根据最高人民法院法释［2005］第9号认为张某未与拆迁人、被拆迁人达成补偿安置协议，张某的起诉不符合民事案件受理范围，裁定不予受理。张某不服该裁定向厦门市小级人民法院提起上诉。厦门市屮级人民法院认为张某对补偿的项口和数额没有异议，仅是收取款项的主体错误，张某的请

6、求符合民事案件的受理范围，2007年3月31口裁定撤销某区人民法院不予受理的裁定，某区人民法院应当受理。2007年4月4日某区人民法院以民事案件立案受理了该案并已开庭审理，口前尚未作出判决。上述案例引发了本人一系列的思考：房屋承租人是否是房屋拆迁补偿安置协议的必需当事人？承租人应当获得的补偿向谁主张、如何主张？承租人应得的补偿利益受损吋应通过何种途径进行救济？承租人应如何采取预防措施？一、签订房屋拆迁补偿安置协议时，房屋承租人遭遇行政救济和司法救济尴尬。1、房屛承租人是否是房屋拆迁补偿安置协议的必需当事人？III《城市房屋拆迁

7、管理条例》第三条规定被拆迁人包括承租房屋的使用人（承租人），房屋承租人作为被拆迁人享冇权利、承担义务；而新《城市房屋拆迁管理条例》第四条第三款规定被拆迁人仅指房屋所有人而不再包括房屋承租人，房屋承租人已经成为房屋拆迁法律关系屮区别于被拆迁人（房屋所有人）独立的当事人。依照旧《城市房屋拆迁管理条例》第十二条、第三十二条规定，房屋承租人作为被拆迁人是签署拆迁补偿安置协议的必然主体；而新《城市房屋拆迁管理条例》第十三条虽然规定拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议，但是第二十七条规定被拆迁人与承租人解除

8、租赁关系或者对承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。这就给被拆迁人单独与拆迁人签订拆迁补偿协议、领取应当属于承租人所冇的补偿款项提供了机会。为简化拆迁法律关系、实现快速拆迁的目的，拆迁人往往在被拆迁人未与承租人解除租赁关系、未与承租人订立拆迁补偿安置协议的情况下，就房屋