[精品]当前在京购房的可行性研究

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1、当前在京购房的可行性研究当前在京购房的可行性研究摘要：2014年中国房价一改持续飞涨的态势，在大部分地区尤其是大中城市都有所下降，越来越多的人希望抓住房价下降、房企促销的契机解决住房问题。本文以当前国内房地产行业的现状以及购房消费者的刚a性需求为背景，以北京市为例，采用确定性与非确定性经济评价分析、定性与定量分析相结合的方法，并引入幸福指数,以此来研究当前在京购房的可行性。关键词：确定性分析；敏感性分析；幸福指数；购房风险一、背景近几年，中国的城市化进程加快，而城市化带来大量的外地流动人口，其中部分流动人口则逐渐转变为常住人口

2、，这一过程给城市购房带来强劲的刚性需求。另外，在中国人的传统观念里，家和房子不可分离，购房自然是大部分中国人不可回避的问题。尤其是无房不婚的观念盛行，对于普通工薪的人来说，购房是工作以后的首耍任务，之后才会谈婚。尽管购房具备刚性需求，但房价的持续飞涨让很多购房需求者只能望而却步。不过，2014年以来，北京楼市持续低迷。据最新消息，2014年5月，北京楼市依旧下跌，二手房九成降价。其中，新房和二手房的成交量双双下跌，成交价格二手房环比降价明显，而从区域分析,房山区大兴区的新房均处于低位。房价下跌是个购房契机，有人希望趁此机会赶快

3、购房，也有人持观望态度等待房价的进一步下跌。［1］因此，购房成为可能而非越来越遥不可及。二、经济评价（一）按照房源信息进行经济分析假设在天和嘉园［2］购房，选取84.20平方米的两室两厅一卫的户型。售价在24000元/平方米首付为60万，简装15万，月供10423.64元。购房后，收益为房屋增值的部分以及可省去租房的机会成本。而支出则为每月的月供以及前期首付投资和房屋装修等。假定购房者选择了同类的房屋，月租为3000左右。第一，二手房房价的增长率。下表为近14年的北京平均房价数据，做了环比增长率的计算。其中，当期放假增长率二（

4、当期房价-上期房价）/上期房价年份北京房价平均增速20014000200242000.05200353000.26200486200.632005126000.462006182710.452007213670.172008245180.152009264370.082010289630.102011335260.162012375640.122013415670.112014468000.13平均增速0.125由于数据的获取H期对预测的影响，所以对2007〜2014年的增长率进行算数平均,得出北京房价平均增速在12.5%的假

5、定。但是由于政府因素等影响，房价开始下跌，预计之后会产生一个跌落，所以在房价增速的假定上我们取10%作为预测时的基础。笫二，房租增长率的测定。根据全国房产市场数据中心的统计，北京地区房屋走势稳定。在2014年4月时，与上个月同比增长1.72%,所以在模型中假定北京房租的增长率为1.72%。第三，确定性分析。其一，为净现值，为首付及其他装修支出，CIt为收益，COt为第t年还贷支出，n为资本化率，假定为7%。APt为房屋每年的升值金额，OCt为租房机会成本。为第t年的房价，为第t年二手房的房价增长率，随着房龄的增长，房价的增长率

6、也会相应的变化，所以设定依次减小。通过计算，NPV=1596117・39元>0。其二，静态投资回报期计算公式：Pt二累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份的净现金流量所以,Pt为6.15年〈20年。其三，内部收益率IRR二27.53%>7%O结论是净现值指标是反映项目投资获利能力的指标。通过以上分析，NPV二1596117.39元20,投资刨报期6.15年小于贷款买房期限，内部收益率27.53%大于基准收益率7%,如果以假定的情况购房，购房项目可行。第四，敏感性分析。项目的参数敏感性

7、计算参数-30%-20%-10%010%20%30%房价变动NPV(R)505590.87869099.711232608.551596117.391959626.232323135.072686643.91租金变动NPV(Z)1585267.21588883.931592500.661596117.391599734.121603350.851606967.58对项目参数敏感性进行图表分析得出结论：经济效益对某一参数的敏感性大，则此参数对净现值关系曲线的斜率也大；反Z,则小。此购房项目经济效益对房价的变动敏感性大，对租金变动

8、的敏感性小。(二)从购房者角度來评价一一幸福指数幸福指数是一个衡量民众幸福感的标准，与GDP一样重要。一方面，它可以监控经济社会运行态势;另一方面，它可以了解民众的生活满意度。可以说，作为最重要的非经济因素,它是社会运行状况和民众生活状态的“晴雨表”，也是社会发展和民心向背的