土地一级开发成本核算问题

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1、总第608期管理观察2016年3月第9期ManagementObserver下旬出版土地一级开发成本核算问题徐灿（长沙市滨江新城建设开发有限责任公司，湖南长沙410000）摘要：土地是人类生存与发展的基础，我国关于土地管理的制度具有明显的特征，即：所有权与使用权的分离。20世纪90年代末，国家相继出台了一系列的法规政策，进一步确立了土地的储备制度，制度中明确规定：经营性用地必须经过土地市场的招标、拍卖、挂牌上市，土地一级、二级开发实现了正式分离。土地一级开发至今已经经历了十几年，在诸多方面取得了成效，例如：运作模式、

2、开发流程、资金管理等，并积累了丰富的实践经验。在土地一级开发的具体实施过程中，成本问题一直就是困扰项目开发的中心议题，但是，纵观目前我国土地一级开发成本的核算现状来看，成本管理问题仍很多，并亟待解决。本文将就我国土地一级开发成本核算问题进行分析，并针对具体问题提出具体建议和对策。关键词：土地一级开发成本核算问题策略一、引言是多次变化。实践中的这些问题严重影响了土地一级开发的运作与实施，严重阻碍了我国土地市场的正常运行。土地资源作为人类生存与发展的基础，具有有限性、目前，有针对性地探寻一级土地开发成本管理中存在的不可再

3、生性，合理地优化和配置土地资源已经成为市场问题，有针对性地找到解决问题的思路，探索行之有效、经济发展的重要基石。在我国的土地管理制度中，最明切合实际的成本管理方法，是指导企业对土地一级开发显的特征就是所有权与使用权的分离，由于我国特殊的成本进行管理的重要手段。社会主义性质，土地实行的是社会主义公有制的形式，即土地的所有权归国家或集体所有，任何单位和个人只二、土地一级开发成本核算中存在的问题分析拥有对土地的使用权。在我国计划经济时期，需要土地的单位主要是通过协议的方式来获得土地，然后再进行（一）成本管理环节严重缺失征地

4、拆迁、市政建设、房屋建设等。土地的存在只能作成本管理是现代企业在微利时代的企业管理中重要为生产建设的附属品，并不能充分体现出土地的真实价的核心内容，成本管理更加注重全面性、科学性、合理性、值。这就造成土地的使用效率低下、闲置浪费现象严重系统性实施。土地一级开发成本的发生是一个过程性的的问题。为了提高我国土地的使用效率，国家先后出台内容，从土地前期的准备开始，到征地拆迁、进行市政了一系列政策和法规，使得土地一级开发成为土地上市建设、进行房屋建设等，始终贯穿于项目实施的全过程。的必要条件，并实现了土地的一级、二级分离。我

5、国一因此，对于一级开发成本核算的管理从项目一开始的每级土地的开发在经历了从无到有的运作模式、开发流程、一个阶段都必须进行细致的管理，每个阶段之间相互联资金管理等方面的不断实践与探索后得到了完善与发展。系、相互衔接、各自的侧重点不同，因此，企业的项目在实践的过程中成本核算问题一直贯穿于项目运作的全实施过程中的成本核算管理与控制将是全过程的成本核过程，但是，近年来频繁出现在全国各地的“地王”现算与管理。但是，就目前一级土地成本核算的现状来看，象使得房价居高不下，造成了土地一级开发过程中拆迁很多企业缺乏全过程成本管理的意识

6、，对于成本管理中成本高涨、项目周期延长、项目资金压力增加，土地一各流程之间的衔接认识不足，从而使得一级土地成本核级开发预测成本与实际成本之间严重脱节，一级成本也算中问题频出。例如：在企业的可行性研究环节，企业·123·会计与金融管理先进行成本预测，然后在项目立项获得批复后就形成了个环节。在企业的管理中，对成本控制这一环节十分重视，成本决策，在这里我们可以看出，进行成本决策的主体但是，在实际工作中，由于很多企业的领导者和员工缺并不是企业，而是政府部门。对于企业而言，在该环节乏对成本控制重要性的认识，只是简单的局限于降低

7、成中认为成本决策与企业毫无关联，进行成本预测的意义本这一表面现象。例如：有的企业成本控制的依据缺乏也就不大，这就造成很多企业将成本预测与可行性研究细致化。进行成本控制的基本原则就是实现成本控制的合并在一起完成，或者是委托给咨询公司来完成，这种精细化管理，在控制中需要明确目标，进行成本规划，错误的认识和成本管理环节的缺失增加了土地一级成本这是成本控制的主要依据。但是，很多企业的成本控制核算的难度。计划过于宽泛，造成目标成本模糊不清、难以执行等问（二）成本预测流于形式题。土地一级开发过程中，如果企业不能针对成本控制进行成

8、本预测是企业进行成本核算与管理的基础环在成本计划的框架内制定细化的成本标准，那么一定会节，也是企业进行成本决策、成本规划的首要环节。企使成本控制无所适从、无从下手。再例如：在一级土地业通过对成本的预测，对成本的水平有了一个最基础和开发的过程中，经常存在一些不可预见的费用支出情况，初步的认识，这避免企业在成本核算中出现盲目性、未如果无法对这些费用