企业转型的管理艺术--以江西房地产合同的转型为例

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1、总第616期管理观察2016年6月第17期ManagementObserver中旬出版企业转型的管理艺术——以江西房地产合同的转型为例陈海（江西省华顺实业发展有限公司，江西南昌330046）摘要：近年来，不少地域型企业都受到了传统管理结构与文化理念的困扰。传统企业如何走向国际化、多元化已成为不少管理人员关注的热点。本文以江西省专业型房地产公司为研究对象，旨在探索该公司从传统的地域发展型房地产公司转向多元化综合型公司的过程。关键词：房地产企业企业转型管理艺术企业转型是指企业长期经营方向、运营模式及其相着房地产企业进入白银阶段，自筹资金明显

2、受到影响，应的组织方式、资源配置方式的整体性转变，是企业重而国内各大银行也纷纷对房地产开发的贷款数额进行了新塑竞争优势、提升社会价值，达到新的企业形态的过程。控制。房地产公司的融资压力变得越来越大。目前来看，监管机构对理财、同业业务监管的加强，一、江西房地产市场现状使得银行在手续费和佣金方面的利润大幅度下降。同时，在宏观经济增速趋缓的大环境下，如果想让银行对房地在当前的中国经济形势下，各大房地产公司都不可产市场不遗余力地“雪中送炭”，很难做到。避免地要参与到国际竞争中来。如果始终坚持传统的单（四）土地成本上升一型运营模式，就很有可能被淘

3、汰。作为江西房地产公研究表明，中国土地价格的上涨速度已远超房价的司的管理人员，笔者结合当前形势，对江西房地产市场上涨速度。这一现象在短期内不会改变。土地成本的上近年来发生的变化做出分析。升导致毛利率下跌，从而使得房地产公司业绩增长困难。（一）现金流压力大整体来看，房企的收入和净利润环比总体呈现大幅下降房地产公司现金流来源不稳定，前期资本投入大、态势，其中净利润下降近四成。资金周转周期长这一情况日益普遍，这大大提升了企业（五）税收压力大风险。为了应对这一难题，一些企业不得不通过租售手土地增值税和房产税两大税收使得房地产公司运行段来获取资金

4、平衡，但由于楼价变化难以估量，多数应困难。其中，土地增值税提高了土地交易和流转的成本，对措施达到的效果往往不尽如人意。降低了市场活跃程度，削弱了房地产公司利润，公司有（二）房屋需求量降低形资产的囤积也受到影响。房产税的征收虽然处于初步从目前的市场来看，房地产行业的黄金时代早已远阶段，但这一政策已使得空房持有者选择出售或出租房去。房屋需求量已远不如从前。随着竞争日益激烈，单屋，增大了供应量，又进一步减少了房屋需求。靠盖房、卖房来赚取大量利润已显得不太现实。未来的发展机会无法单靠公司内部发展，适当结合外部行业很二、江西房地产公司的转型策略有

5、必要。（三）融资压力大从上文分析看来，房地产公司的现状不容乐观。本房地产属高投入行业，想要在没有外部支持的情况文以当前实际情况为参考，从领导风格转型、企业财务下满足资金投入显然不大可能。我国的房地产企业资金管理转型、企业信息化转型、企业文化转型和企业信息来源主要由银行贷款、外资帮助和自筹资金组成，但随交流转型这五个大的方向来阐述转型策略。·90·工商管理与案例研究（一）领导风格转型在目前严峻的金融状态下，转型期企业应更有针对如果一个企业想实现成功转型，领导风格一定要做性地选择融资方式。一是可以对机械设备，积压存货等出改变。下面，笔者从领

6、导思维模式转型、用人模式转闲置的固定资产加以变卖，收回的资金可投入到新的产型和利益分配转型三方面来阐述这个问题。业发展中去。二是对公司现有的、无法创造价值的财产1.思维模式转型加以清理。对不符合未来发展战略的业务部门进行整顿为了在竞争激烈的市场中占得一席之位，领导人应和优化。三是要争取金融支持，与金融部门建立友好合认真思考分析当前形势，才能夺取先机。考虑到房地产作关系，并利用目前经济利润的潜在价值，以及固定资公司转型方向多而广，江西房地产公司管理人员一改往产的抵押来筹集关于开展新产业项目的资金。四是要向日单一传统的思维模式，避开经验主义

7、和膨胀思维，找其他企业寻求一系列资源支持，包括资金、资源，人力准工作重点，瞄准方向，在夯实企业原有业务的基础上资源支持等。逐步转型。3.分配战略2.用人模式转型由于转型期企业会面临更严峻的资金形势，分配战公司用人是否合理，这在很大程度上决定了一家公略的选择就显得尤为重要。经研究，国内企业处于转型司是否能走向成功。转型前的房地产公司工作人员人才期时，多采用低股利分配政策，因为处于该阶段的公司单一，工作的重点都围绕建房卖房进行。如要加进投资盈利能力降低，资产变卖能力有所下降，筹资活动的开工作还需招入大量相关领域的专业人员为公司筹谋，保展受到

8、限制。从长远考虑，公司应该把利润投资于盈利证转型工作在完全掌握所投资行业行情的情况下实施，高的项目，这样才能更多获得股东的支持。避免盲目指挥。（三）企业信息化转型3.利益分配的转型在大数据化时代，传统的地域