物业管理有关问题研究

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1、物业管理板块一.物业管理定位高端物业：在福州现在房地产物业的情况下，好的楼盘高档的楼盘物业尚可，那些安置房或者差一些楼盘小区的物业管理水平参差不齐，缺乏专业人才与专业的管理知识。有的其至存在乱收费，强制收费等状况。我们小区针对这一情况，决定提出一种新的高端物业模式來改变这一种现状。二.物业管理的组织机构以及人员配置(1)业主有什么问题可以到服务中心寻求帮助，服务中心将尽可能帮助业主。(2)外来人员对小区不了解或者需要联系哪一户业主，在证明其身份情况下，也可提供帮助与服务。(3)定期为小区安排活动，活跃小区氛围。(4)办理业主入住等手续，整理业主的资料。(5)办

2、理业主的装修以及一些需要的手续。人员配置主管资料员(办理手续保管资料)协助员(提供服务及安排活动)2、安保中心现福州物业的现状，安保是最基本的，也是业主最看重的，所以我们小区的物业要在安保方面做极大的改善。服务要求：保安队员要熟悉安全保卫使用的各种机(器)械、消防器材，熟悉校区内部的重点及要害部位、易发案部位及复杂场所的情况,统筹安排保安队员的值班、巡逻工作，积极预防治安、刑事和事故的发生。安保队长：在物业管理项目主管的直接领导下，主持召开部门会议，准确传达上级工作安排和指示，带领本部门员工做好治安、消防和车辆管理工作。(1)负责组织木部门人员的业务培训和军体

3、训练，并做好相关记录(一个季度不少于1次)；负责本部门保安消防演练、紧急集合演练。(1)负责本部门Fl常事务处理，检查、纠正本部门人员执勤中的违规行为。建立严格的管理条例和安全条例。(2)对小区内己经来访人员保持良好态度。(3)熟悉本部门各岗位职责和任务，掌握本辖区治安保卫工作的规律和特点。(4)门岗：三班倒24小时值班，每班2人(年龄35岁以下，身高1.68M以上)，提前10分钟上班，做好交接班记录。负责校园人、车、物的出入管理，认真做好《外来人员进出登记》、《车辆进出登记》、《大宗物品进出登记》，维护治安秩序和形彖，每月把值班记录上报，主管审查。口天上班时

4、间，2人轮流做好形象岗站立，对进出宾客车辆敬礼。(5)提前10分钟上班，24小时分片区责任制巡逻，制定巡逻路线、巡逻频率，有巡更打卡记录或巡逻记录，并填写《巡逻情况表》，每月把巡更打卡记录和巡逻记录《巡逻情况表》上报主管部门审查。(6)来访客人需出示身份证经受访者证实同意，登记后进入；对开小汽车客人先敬礼后询问证实再登记；离开时记录离开时间。(7)大型施工车辆经主管部门同意，登记后方可进入，并用对讲机呼叫巡逻岗跟踪车辆行驶以及停放情况，如发现道路设施或卫生环境受到破坏立即追究有关责任，并做好相关记录。(8)禁止捡破烂、做广告推销等与小区无关的闲杂人员进入小区。

5、(9)禁止在物业范围内周边摆摊设点，车辆乱停乱放。(10)发现治安案件或犯罪案件应立即上报公安机关，并做好有关记录。巡逻岗：(1)日常对消防等公共设施巡查发现有损坏做好记录并及时上报维修。(2)做好防火巡查工作，记录好《防火巡查表》，防火巡查应包括下列内容：用火、用电有无违章情况；安全出口、疏散通道是否畅通，有无锁闭；安全疏散指示标志、应急照明是否完好；常闭式防火门是否处于关闭状态，防火卷帘下是否堆放物品；消防设施、器材是否在位、完整有效，消防安全标志是否完好清晰；消防安全重点部位的人员在岗情况；其他消防安全情况。(3)熟悉巡逻区内各类设备、物品的位置，发现设

6、备、物品如有移动等可疑情况，应立即查明并报告有关部门(4)观察来往人员的情况及其携带物品，发现可疑人员，要选择适当的位置加以监视并及时报告。(5)发现偷盗、流氓等违法犯罪分子，应即刻擒获。(6)对小区范围内践踏草地、乱散发广告、捡垃圾等闲杂违章人员进行规范管理。消控.监控岗:(1)提前10分钟上班，24小时三班倒值班，每月把值班记录上报校方主管部门审查(其中夜间值班为2个岗，值班时间19:00-7:00)(2)监控中心实行昼夜双人值班制，值班人员必须持证上岗,掌握各系统(消防控制柜、应急/背号广播、技防系统、110联网系统)的性能、作用，并能熟练按操作规程操作

7、，接受主管部门的考核。(1)熟悉消防设施及火警处置程序，应急预案流程操作。(2)及吋准确通报探测器报火警、误报、故障信号的地址，并跟进现场队员查看结果反馈，是故障即书面保修，做好有关记录。(3)合理调整技防探头覆盖区域，保证画面清晰及授权的监控视野，未经许可，严禁进入系统更改设置。若岀现故障，应立即报修，做好有关记录。(4)消防/监控重地。闲人莫入，业务往来须经授权，做好登记。(5)监控室24小时值班，严禁脱岗，值班电话保持畅通，原则上不得拨打私人电话，严禁长时间占线聊天。(6)做好夜间施工单位的登记，并监控施工现场的情况。(7)值班期间保持监控中心干净、整洁

8、。不得吸烟及做与工作无关的事宜。正确详