绍兴亭山商业项目策划方案（精）

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1、绍兴亭山商业项目营销策划提案【前言】基于我司对贵司的发展战略、项目的实际发展状况、相关约束条件等信息了解尚非常有限，故对于此捉案，我司更多地是基于我们对于区域市场的认识、研究与多年來操盘的经验，结合对木项目的直观了解，就项目当前儿个比较核心的问题提出初步建议。一、提案思路根据项目情况，本次提案匝点解决项目的发展战略及整体定位，并在开发策略、市场定位等方面进行延展。寻找一个有长久发展的业态组合，并通过该业态组合的前景來吸引当前的投资者，完成项目的销售任务。3、项目初了解：项目靠近绍兴市二环南路及西路，距离绍兴火车站约6公里；至柯桥约15公里；至绍兴汽车西站约2公里；

2、至绍兴汽车东站约6.7公里；至绍兴铁路东■—乎嗾氷s»东癱d中心小学#站约8公里。★绍兴贡o东湖沟医険会龙村.0绍兴市次民医就劭车西站贺秘监祠虽东越城外东滾工建功中学凌亦山村龟山鱼要交通o绍兴市废复中心7隣永和堆鼻长戚中学〕Q城南人艮医阴叢区L-摂飯山铢区J.王敏之故宅巽7迂亠°・再題扇桥財源中ufiik:f\血苗绅大厦山公园中区犬H血*儿鱼公园荻△龙山-项电马山小学工i鹿湖园甘堰禅寺A梅溪红泾I：_-7-——sg荧怫头村G104G1M朱射村淹石堆庙杏梅桁I:商所项目周边商业地块数量较少，靠近越城区政府，但住宅与教育用地面积较大。虽然冃前绍兴开发的重点是在镜湖区

3、，但越城区的传统地位并没有受到过多的挑战。各种地产开发商对越城区各地块仍有很大的兴趣，项目周边的地块均已在规划和建设中，因此项口的后期发展具有较高的期待值。」BU司(XA丄.

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6、核心问题——业态定位根据我司多年的操盘经验，初步总结木项冃需要解决的首要问题是如何给本项目进行精准的定位，即业态的规划及后期经营方向。要做到精准定位的前提，是对项口周边居住、商业、工业的全面了解和对绍兴市整体的居住环境走向、整体商业发展前景以及未來工业转变的预计。同吋结合对项目的未來发展来确定项0最终的业态规划。具体问题有以下两点：1、做什么？（What）该商业项口后期主要经营类型。项口的业态定位，以什么为主导产业？批发、零售或者是以生产为主？1、在哪里做？（Whtre）该商业项冃后期预计要辐射的范围有多广，是以项冃周边为主要冃标市场,还是以绍兴全市为主要目标市场

7、，更甚者以全浙江省或者是全国为主要目标市场？三、项目分析以项冃核心问题为出发点，我们对项冃进行具体的SWOT分析。S——项目优势：项目周边交通条件优势明显，西二环与南二环交汇处，通往绍兴市各区域畅通便捷；项目周边自然环境有一定的优势，亭山与周边的河道能有效的组合成为居住环境的优胜点，可以增加周边住宅小区的附加值。人文环境上项目周边有较多的学校，学生的市场可以纳入考虑范围。项耳周边各地块都已售出，以居住和工业用地为主，本项冃为商业地块，如周边地块如期进行开发的话，本项目有主导优势。W——项目劣势：项目周边公共交通尚不成熟，对于普通消费者前往项目所有地有一定的困难；周

8、边目前开发量并不大，大多地块都处于规划中，没有足够的人气；o——项冃机遇：绍兴市冃前各行业发展趋势都很好，特别是柯桥的纺织品市场，目前占据了国内市场主导地位；项目定位准确的话，将可以借助柯桥产生的影响力为本项目所用。随着城市化发展进程，因此绍兴的发展，越城的经济也必然会得到重大的发展。T——竞争力量：目前商业地产项目繁多，任何一个富有吸引力，能引起投资者关注的商业项冃，甚至于非地产类的其它投资者所热衷的行业都已经成为了商业地产或者说是木项目的重要竞争对手。如何能从其它的投资行业及其它的商业地产项0中将投资者的0光转移到本项0±,将是一项重大的工程。通过对项冃周边的

9、了解，发现项冃特征较强，优势与劣势同存。如交通条件的便利和周边耒来住宅发展的前景都是项目所在地的优势体现；然而目前的开发量并不大，周边人气与商业气氛不强烈，具有很大的挑战性。木项目开发的制胜之处，主要表现为业态的定位上，如何才能利用好项目周边的现有的和将有的资源是本次策划最为需要解决的问题和重耍的工作。四、项目定位在解决项目核心问题之前，我们根据项目所处区域和绍兴整体经济布局进行分析，在进行项目定位的时候我们要规避的是以下几点:1、市于项目位于绍兴市（目前）较偏僻的地段，因此，在业态上首先不能考虑以日常消费为主的业态。2、由于项目（目前）公共交通条件并不是很完善，

10、还不能使大