莲塘项目(前期)营销策划书

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1、第一章市场分析一、宏观环境因素分析1.柳州经济现状改革开放以来，柳州市先后被国家确定为“科技兴市:“优化资本结构「技术创新”和“信息化”试点城市，多次荣获“全卫生城:“全国环境综合整治优秀城市”以及“广西文明城市”等称号。城市综合实力曾两次列全国450个城市中50强之内。随着柳州现代化建设的深入进柳州经济取得飞速发展。而从柳州国内生产三大产业比重走势来看，柳州作为中、西南地区的工业重镇，第二产业尤其工业成为拉动经济增长的主要动力。2011年，柳州市第第一产业增加值132亿元，增长5.8%;第二产业增加值990亿元，增长12.5%;第三产业增加值421亿

2、元，增长7.8%。实现财政收入229.6亿元，增长14.1%。2.柳州投资坏境一、投资硬环境建设柳州市委、市政府以城建六大体系（能源、内外交通、环保与园林、给排水与供气、信息及防灾工程）为重点，全力将柳州市打造成生活便利、交通顺畅、空气清新、环境优美、布局合理、人与自然达到高度和谐统一的现代化工业城市。目前柳州市拥有道路740公里，铁路、公路、水路、空中交通设施完备，快速环路框架基本形成，进出城市十分便利。市内结合城市“山环水绕”的独特地理景观，因地制宜兴建了7座跨江公路大桥和1座铁路大桥以及1座市内高架快速公路桥。城市供水供电供气设施完善，年供水量达

3、1.3亿立方米，水质综合合格率99.96%;燃气供应充足，2000年投资1125万美元完成民用煤气三期工程建设，使全年城市煤气供应总量达3320万立方米，城市气化率达74.5%o城市绿化覆盖面积25000公顷，建成区绿化覆盖率达33.93%,人均占有公共绿地面积6.5平方米。为全面推进城市建设与管理，柳州市将着重围绕“美化城市环境，增强城市功能”的主题，计划用三年左右的时间，投入100多亿元，建设一批城市基础设施项目。2002年作为“城市建设与管理年”，投入城市建设的资金将达25亿元。二、投资软环境建设柳州市政府在重视硬环境建设的同时，更注重投资软环境

4、的建设，主要体现在政策环境和服务质量方面。创造宽松的政策环境。在2002年4月召开的柳州市对外开放工作会议上，对原来的外商投资鼓励政策依据WTO协定进行了修订，推出了新的鼓励外商投资的规定及引进、引荐外商投资奖励办法。进一步优化服务环境。简化、规范、公开办事程序，推行承诺服务，提高办事效率，大力转变工作方式，为投资者提供快捷、方便、高效、优质的服务。自2001年4月以来，柳州市按照“合理、合法、效能、责任、监督”的原则，大刀阔斧地改革行政审批制度，对市政府各部门审批事项进行清理、审定、并在《柳州日报》上公开，规范审批程序和收费，同时以项目为中心建立“联

5、审制度”，提高审批时效。2002年4月柳州市在全区率先全面启用行政审批办证大厅，实现了行政审批事项的集中办理，初步建立了一种规范高效的新型行政审批制度。审批制度改革增强了政府部门面向社会、服务经济、服务大众的观念和依法行政、依法审批的意识，使审批效率和服务质量均有极大提高。今后，柳州市将按照市场经济和国际惯例的要求，加大改革力度，为投资者营造更称心的投资环境：进_步完善法律、法规体系，为投资者创造完备的法律环境和统_、稳定、透明、可预见的政策环境；进一步提高行政审批办事效率，转变政府职能，与时俱进，打破原有的思维定式，不断用改革的方法解决前进中遇到的难

6、点；努力提高政府职能部门的办事人员的素质和服务意识，加强公务员的培训和教育，通过他们树立勤政、务实、高效、廉洁的政府形象O从柳州的城市拓展来看（区域拓展如下图）,柳州的整体发展潜力将具有相当大的空间，并带动城市各产业的全面发展（包括房地产业）；另外在地域拓展的同时，必将扩大消费需求的空间，尤其是表现在住、行等生活基本需求上，这对房地产也是一大利好。X中小工itIX河西南开发区a-江X河东南,洛维鹅搞江■!柳东），/、“戈^、•离研体P中心柳摯电工麥运中心3£城市发展分析图济規划设计研究院一柳州阳和开冷萎会柳卅市规划6理局2003・3k•••三门江舟林

7、公园議fflKlffiisli综合以上所述：良好的经济发展态势为柳州房地产业及商业的发展提供了较佳的宏观经济环境。3.柳州市商业环境分析〈一〉柳州商业总体布局区域主要业态主要经营场所说明城中区化妆品、精品服饰、通讯、办公用品、休闲餐饮、宾馆、娱乐五星商厦、工贸百货、兴隆大厦、东都百货、龙城路商业街、移动通讯广场（工贸、聚宝、中百等）；柳州饭店、柳州宾馆、丽晶酒店、供水大厦等；好时、新艺堡、山外青山等柳州市高档消费集中区，柳州市商业（零代）的制高点鱼峰老区日杂、五金、药材、干杂、日用品、白货精品、小食品、酒类、文化用品等综合商业区驾鹤市场、鱼峰商业城、华

8、联超市、东风商厦（工贸收购）、白云交易市场将与城中区有机结合成柳州市的中心商业区鱼峰东区摩托车