红桂皇冠物业管理方案

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1、红桂皇冠物业管理方案深圳市花样年物业管理有限公司2007年7月一、项目情况51.项口基本情况1.项目定位2.该项口对物管的特别要求二、方案摘要6三、管理目标61.主要目标2•其他指标四、组织架构、人员配备71.组织架构82.人员配备93.岗位职责94.用人原则215.人员素质要求21五、服务内容241•摘要2•服务原则3.服务内容3.1•常规服务内容3.2.个性化服务内容六、服务管理方式一一彩生活网智能化管理271.彩生活网简介2.彩生活网特点3.彩生活网功能七、管理制度和运作流程35（一）人力资源管理方式35（-）档案管理方式37（三）培训计划44（四）工作流程46（五）

2、入伙管理流程48（六）装修管理50（七）个性化服务管理流程53（八）客户投诉和回访56（九）电梯管理58（十）安全管理581•客户须知581.安全管理运作流程592.人流出入区控制图——593.访客入区控制图604.访客岀区控制图605.车辆入区控制图——616.访客车辆入区控制图617.车辆出区控制图628.停车场（库）管理规定629.物流出区控制图6311・煤气泄漏报警紧急处理程序6312.煤气中毒抢救办法6313.火警紧急处理程序6414.消防安全“三级”检杳制度6415.应急处理流程66（十一）公共清洁绿化管理72（十二）维修管理76（十三）家居维修管理84（十四）

3、其它管理制度8587（十五）其它说明87八、预算分析一、项目情况1•项目的基本情况:物业名称：红桂皇冠；座落位置：深圳市罗湖区宝安南路与红桂路交界西南处；四至：东红线范围西红线范围南红线范围北红线范围占地血积：222&7平方米；建筑面积：20790平方米；总户数：共515户；物业类型:高层28层,电梯数量：电梯：5部；车位数量：地面车位14个；地下车位无物业类型：高层+商铺本着服务业主、微利经营的原则，本物业管理区域物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如2高层住宅：2.20元/月•平方米；商业物业：第一层6.00元/月•平方米；第二、三层4.20元/月•平

4、方米商业用房、中央空调、扶手电梯的运行和维护费用按实际发生向业主或物业使用人收取或由业主及物业使用人自行负担。地面车位:110元/台/月；入伙时间：2007年8月30日2.项目定位2.1深联实业木着“以人为本，注重环境”的设计思想,充分利用周边环境,精心营造“科技化、人性化、公园化”的商业及居家空间，重视整体方案设计,总体布局与建筑单体紧密结合，细致考虑商业气氛与环境质量,创造一个舒适优美的环境。形象诉求：城市的（都市核心、政务圈）、酒店式公寓的（个人专属酒店）2.2项口卖点：A.潜力区位：中心商务核心，罗湖价值盲点，上升空间不可限量。雄踞宝安南路与红桂路交界处，傲立罗湖中

5、心区，帝王大厦后，统御罗湖人脉，能动连接都市大旺点，强势整合域内优势资源。B.商业旺地：华润、万象城、帝王商务大厦、岁宝百货等强势构筑罗湖商业圈，人脉聚焦不可阻描。C.珍稀品质：星级高标，域内唯我品质，流溢极致风格，终成经典。D.多元功能：罗湖首席酒丿占式公寓，商住两用，恢弘展现惊世Z美。2.3目标客户群：A.追求高品质生活的财富阶层；B.频繁来深进行商务活动的社会精英和港客；C.精明的投资者；D.改善居住环境的职业经理人。2.该项目对物业管理的特别要求根据成交客户资料分析显示，客户选择红桂皇冠的主要原因是：自住（45%）和酒店式公寓投资（55%）；用于投资的主要是寄希望出

6、租获得良好的效益回报和通过酒丿占式服务对房产增值。从以上分析可知，红桂皇冠业主对今后物管的期望，除了提供常规基础物业管理内容之外，还需体现在租赁效益和“酒店式公寓”等方面内容。主要表现如下：A.提供房屋租赁和酒店式公寓经营服务B.捉供个性化客房清洁服务；专业清洁、洗衣等生活配套服务；C.私人管家服务D.24小时服务中心服务二、方案摘要根据红桂皇冠项目的实际情况，本物管方案主耍分三个部分内容：物业管理的目标、服务内容和效益分析。此外，为了更好的服务于业主以及提高整体的服务水平，本方案在附件中提及了彩生活的经营性项目内容，希累能予以许可。三、管理目标根据租赁的项目定位和业主的实

7、际成分及功能需求分析，该项目的业主/使用人主要是中产阶级阶层，需求导向以口住休闲、投资和商务接待为主，籍此,制定相应的物管目标如下：1.主要口标（1）提供有别于星级服务的更为个性化、更为人性化的服务，营造高水准的“管家式私人酒丿占？（2）提供优质、完善的商务配套功能；（3）让投资客获得良好的效益回报；（4）财务收支平衡，力争略有赢利；（5）客户对物业管理服务的综合满意率达到95%以上；(6)入伙1年左右达到区优、市优管理标准；(7)因物业管理原因重大责任事故和刑事案件发生为0。1.其他指标序号项目国家指标承诺指标内