某房地产海天项目总体营销策划

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1、某房地产海天项目总体营销策划目录—市场定位和产品设计定位011.1市场定位011.1.1项目总体市场定位011.1.2@标人群定位011.1.2.1消费者对项目的心理权重比分析011.1.2.2@标人群定位041•2.产品设计定位041.2.1项目开发总体规划051.2.3园林景观规划051.2.4社区配套051.2.5楼宇配套051.2.6会所及配套051.2.7建材、施工及标准151.2.8物业管理及功能配套151.2.8.1物业管理原则151.2.8.2物业管理中心的位置设置161.2.8.3物业管理提供的服务1

2、61.2.8.4物业管理的产品设置16二、市场推广策划182.1市场推广主题定位182.1.1市场推广主题182.1.2市场推广概念182.1.3项目核心卖点提炼192.2项目案名建议192.3销售策略（市场氛围培养〉192.3.1硬件塑造192.3.2软性宣传202.4广告宣传策略232.4.1广告推广目标232.4.2广告创意及诉求242.5项目包装策略252.5.1宗旨、思路、策略252.5.2项目包装系列262.5.2.1项目整体形象包装262.5.2.2楼盘名称包装262.5.2.3地盘包装262.6广告策略

3、322.6.1广告推广阶段计划2.6.3诉求人群322.6.4项目诉求重点332.6.5各类广告创意332.7煤体投放策略332.7.1媒体选择342.7.2媒体组合342.7.3媒体计划342.8公关宣传策略372.8.1媒体公关382.8.2软文撰写382.8.3公关宣传活动策划382.8.3.1公关活动的专项活动提案381)珠三角醒狮大赛382)筹备CEO精英会383)连环奖上奖394)高尔夫球邀请赛415)珠海CEO沙龙成立仪式品酒美食412.8.3.2公关宣传活动计划安排45三、销售策划《项目销售阶段)463

4、.1开盘时机选择3付款方式484销售组织485销售计划486销售控制487回款计划489销售流程4810销售培训4811销售制度4812销售现场包装策略483.12.1导示策略493.12.2售楼处策略503.12.3销售道具的建立及作用5313样板房的选择思路及策略542.13.1选择思路543.13.2样板房策略5514销售现场管理5515客户资料管理5516客户服务跟踪5517促销策略563.17.1促销手段的使用563.18月度资金分配563.19月度销售分析562.20竞争对手跟踪562.21市场机会点分析5

5、62.22深度卖点挖掘622.23价格策略调整622.24销售策略调整62!1!3.1概念633.2内容643.2.1人员素质的训练和控制643.2.2策划方案的周全详尽与严格的执行653.2.3人员的安排和分配652.2.3.1负责本项目的销售代理公司组织架构664.2.3.2我四人员市场和销售系统架构664.2.4控制664.2.5信息反馈664.2.6策略调整67—v市场定位和产品设计定位1市场定位1.1项目总体市场定位海天项目规模占地16454m2,户数400户，在本地高端市场和港澳市场就能消化，再加上珠港澳大

6、桥的利好消息又使香港这块市场份额进一步扩犬，同时广珠铁路、广珠高速、广珠城际轻轨等的筹建使本项目的区位陡升为珠三角的桥头堡；所以，项目定位于本地高端市场和港澳市场，符合项目成本策略。1.2冃标人群定位（1）消费者对项目的心理权重比分析规划设计单位环境海景景观房型建材周边商配10%015%30%15%10%10%会所小区配套人气品牌效应人文环境地理位置竞争个案合计10%10%5%05%10%-30%100%1.海景景观30%：2.规划10%：3.设计单位0：由于项目是海景豪宅，消费者对海景景观的权衡就会放在第一位，对项目

7、本身而言，海景也是最大的优势和卖点所在，所以估计占30%o规划是一个小区的灵魂所在，也是最有创意的地方。对具有一定规模的项目来讲，目标购房者对社区的规划是放在第一位的。只有好的规划才有好的环境才能很好的生活。但海天项目的规模无论从占地面积还是建筑面积都算不上规模小区，预计占10%o设计是可以利用目标购房者的盲动跟随心理，其本身对购房者的影响力很小；在海天项目中设计单位的名牌效应不突出，可忽略。4.环境15%：环境好坏直接影响居住的舒适及身体的健康。营造一个目标购房者倾心的环境，对整体售价的提升起重要作用。预计占权重比的

8、15%o5•房型15%：房型对于目标购房者说是很重要的，关系着大小，布局合理的问题。6•建材10%：这方面关系到海景豪宅的高档品质和目标购房者的购买后的生活质量。所以应提高建材质量，把好建筑质量，努力做到100%。他对我们楼盘整体售价的拉升作用非常重要，在目标客户群体的心理占有相当重要的位置。7•周边配套10%：这方面关系到目标购