某项目土地一级开发可行性研究报告

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1、某项目土地一级开发可行性研究报告Word文档可编辑第一章摘要错误!未定义书签。1」项目简介错误!未定义书签。1.2可行性研究报告的编制依据错误!未定义书签。1.3项目效益分析21.4特殊说明事项错误!未定义书签。第二章项目的界定与现状描述错误!未定义书签。2」项目的界定错误!未定义书签。2.2土地使用现状及地上物描述错误!未定义书签。第三章投资环境分析错误!未定义书签。3」自然条件错误!未定义书签。3.2社会经济状况错误!未定义书签。3.3基础设施状况错误!未定义书签。3.2区域优势错误!未定义书签。第四章

2、市场分析错误!未定义书签。4」北京房地产市场的发展态势错误!未定义书签。2.2郊区房地产发展态势错误!未定义书签。2.3项目潜在购买力分析错误!未定义书签。2.4竞争性项目分析错误!未定义书签。第五章项目策划错误!未定义书签。5」规划设计条件错误!未定义书签。5.2分项用地控制指标错误!未定义书签。5.3规划用地布局控制错误!未定义书签。5.4组织结构与开发模式错误!未定义书签。5.5征地拆迁补偿方式错误!未定义书签。5.6项目实施进度计划错误!未定义书签。5.7土地销售错误!未定义书签。5.8资金筹措与使

3、用错误!未定义书签。5.9营销策略错误!未定义书签。第六章投资与成本费用分析206」征地费测算206.2拆迁补偿费测算216.3市政基础设施建设费246.4前期工程费256.5其它成木测算说明25第七章项目竣工后的土地价值分析277.1估价基准日277.1估价日期277.2地价定义277.3估价方法与估价过程27第八章财务分析30销售收入估算308.2成本费用估算308.3盈亏平衡分析308.4收入成本分析31第九章资金平衡分析359.1开发价值分析359.2成本降低的可能369.3收益增加的可能369.4

4、资金缺口平衡分析37第十章风险分析3810.1项目主要风险因素识别3810.2投资环境风险3810.3资金风险3910.4管理风险39第十一章社会效益评价4111」社会评价指标4111.2社会效益评价41第十二章结论4312.1结论4312.2其它需要探讨的问题43第一章项目概况1.1项目位置成都主城都H堰市目标项目位于成都下辖XX市XX下，距离XX市中心约15公里车程，距离成都约60公里，乘高铁30分钟可由成都二环抵达xx（高铁每日可发送3万人次，高峰时段每半小时左右开行1对）。xx是四川旅游胜地，旅游地

5、产发展良好，众多大开发商于此云集。1.2用地指标图中蓝色图块为目标地块，地块处于两条区域绿化带Z间，呈长条形，形状规整。项目占地面积约1500亩,其中，商业公建用地占比51%,住宅用地比例为49%。商业用地土地使用权年限为4U年，住宅用地土地使用权年限为70年1.3项目现状地上附着物为民房，尚未拆迁，需由开发商岀资，政府负责完成一级开发后供应土地。1.4项目背景141项目来源及合作方式①项目來源在成都市建设“世界现代田园城市”的背景下，XX政府规划在XX目标地块上打造具有国际化高度的乐园度假项目，该项目被确

6、定为XX市2010年的重点招商引资项目0为了向该项目提供用地保障，xx市政府邀约开发商合作，进行土地整治，并致力于一二级开发联动，以吸引实力开发商打造高品质的乐园度假项目。②合作方式开发商向政府提供本宗地整理资金，政府在合作期限（30个月）内完成土地整理、拆迁安置及出让前所需手续的办理工作，并在合作期限内由政府完成该宗土地使用权的拍卖、挂牌工作并移交土地。合作整理土地的出让方式，旅游产业及商业用地按土地整理出让成本价带项目挂牌岀让；住宅用地通过拍卖出让（政府口头承诺，全力支持土地整理合作的开发商以土地整理成

7、本价摘得土地，获取二级开发权）1.4.2土地整治成本政府以经骑值为基础，估算土地整治成本为60万元/亩，该土地整治成本内容包含:第一项：土地整理涉及拆迁安置补偿费用（按xx市现行征地补偿安置政策实施）。第二项：基础设施配套建设费用道路、管网（污水、自来水、天然气）的迁移建设费用；电力、电信、光纤线路、军用光缆、电缆的迁移建设费用；土地平整、围墙、包装宣传费用。第三项：政策性税费征地涉及税费：（1）统征工作经费；（2）土地管理费；（3）测绘费；（4）勘测定界、权属调查费；（5）耕地占用税；（6）耕地开垦费；（

8、7）新增建设用地有偿使用费；（8）土地报征指标费等；（9）控规编制经费。第四项：整理区域内国有土地使用权收购费用。143付款进度要求（1）土地整治协议签定十个工作口内，开发商向政府的专项账户支付首笔土地整理款10000万元，协议生效。（2）剩余款项由开发商根据土地实际整理进度支付，资金支付进度应满足土地整理进度需要（整治协议签订后双方共同提出土地整理进度计划），并满足政府的专项账户金额不少于3000万元。1.3项