毕业论文--房地产评估中还原率计算方法探析

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1、房地产评估是资产评佔的一个重要组成部分，由于房地产评佔具有单项资产价值大、评估所需专业知识多等特点，所以房地产评估也是资产评估中困难较大的一种。其屮，还原利率的微小变动会对评估结果产生巨大的改变，又由于影响还原利率的因素较多，目而确定还原利率的方法存在还原利率界定谋羞、收集数据困难、主观性很强和评估的结果缺乏可比较性等特点。这些使得还原利率成了房地产评估风险产生的主要因素之一。在房地产评估屮由于评估师经验不足、对评估对象把握不够等原因可能无意地提高或降低还原利率，或者某些评估师为了满足客户的一些不合理要求蓄意捉高或降低还原利率，从而会大大降低或捉高评估对象的评估价值。

2、这样会对社会经济生活造成巨大的影响，是国有资产流失、金融风险产生等的重要原因之一，这还会对我国引进外资造成一定影响。冇鉴于此，作者对现有求取原利率的方法进行了一些规范化的改进，同时提出了一种新的求取还原利率的方法，希望能够在房地产评估的规范化方面做岀微薄的贡献。关键词：还原利率；房地产；评估AbstractTherealestateassessingisoneimportantpartofassetsassessing,butitisdifficultcauseithasthecharacteristicsthatassessedsingleassethashighv

3、alueanditrequiresmuchspecialknowledge.Assessingresultwillhavegreatchangeifthediscountratehaslittlechange,andthediscountrateisaffectedbymanyfactors,andthemethodstomakesurethediscountratehavemanyshortages,sothereismuchriskinthecourseoftherealestateassessing.Thediscountratemightbeincreased

4、orreducedbecauseassessorisshortofexperienceorcan'tcompletelyunderstandtheassessingobject,andtherearesomeassessorspurposelyincreaseorreducethediscountrateinordertofulfillsomeunreasonablerequirementsofsomecustomers,sothevaluationoftheassessingobjectswillbegreatlyheightenedordecreased.Ther

5、efore,socialeconomiclifeisgreatlyaffected.Thechangeofthediscountrateisoneofthefactorsthatresultsinstateassetsloseandfinancialriskbrings,anditwillaffectthefetchinginoftheforeignassets,too.Sotheauthorimprovesthemethodsinexistencetoacquirethediscountrateandpresentsanewmethod,andhopestocont

6、ributesomethingtostandardizationoftherealestateassessing.Keywords：thediscountrate；realestate；assessing摘要IAbstractII前言2第1章还原利率在房地产评估中的应用21.1还原利率在房地产评估屮的应用21.1.1市场比较法中的应用21.1.2剩余法21.1.3基准地价系数修正法31・1・4收益还原法41・2还原利率对评估结果的影响4第2章还原率的本质、确定依据62.1还原利率的本质62.2房地产评估中还原利率的确定依据9第3章现有求取还原利率方法及其存在缺陷分析1

7、13・1现有求取还原利率的方法113.1.1直接比较法113.1.2加总法123.1.3安全利率加风险调整值法133.2现有求取还原利率方法的局限性143.2.1还原利率界定误差143.2.2现有各种方法主观性很强163・3评估实践屮存在的其他问题16第4章求取还原利率方法的改进184.1基本构想184・2实施过程探讨18结束语26致谢错误！未定义书签。参考文献28-XjL-—1—冃IJ百述原利率是房地产评估中不可或缺的重要参数，它的微小变动对于评估结果可以产生巨大的影响。随着我国社会主义市场经济的不断发展和完善，市场交易的种类和数量在不断的增多，为