浅谈房地产企业的精细化管理

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1、浅谈房地产企业的精细化管理黄智一、随着政策组合拳（“各种国十条”等）的出台，房地产宏观调控及限购政策，将会使一些缺乏核心竞争力的房地产企业被淘汰出局，预示着房地产企业精细化管理时代的到来，对房地产企业而言,对我们而言，精细化管理的研究迫在眉睫。二、精细化管理的必要性随着房地产项目开发成本增加，开发资金监管力度加大，项目利润大幅度压缩；随着市场竞争激励，客户对产品和服务的要求H益提高，房地产企业从项目管理中耍效益、求利润是必需的，精细化管理势在必行，其必要性主要体现在二方面：1、精细化管理对房地产企业既是战略问题，又是战术

2、问题。房地产企业实质上扮演着资源整合商的角色，土地运营、资本运作、项目管理是最重要的三项职能，前两者更多是战略层面上的运筹，项目管理更多是战术层面上的操练，无论在公司的发展战略中，还是在项目开发的各个环节中，精细化管理的必要性贯穿始终。2、精细化管理是房地产企业形成核心竞争力的重要手段之一。随着房地产行业竞争的日趋激烈，单纯依靠战术措施已难于保证企业在激烈竞争中维持长久的竞争力。“利润二销售收入一成本费用”这一众所周知的简单公式，充分反映了精细化管理的重要性。“省钱也是赚钱”，房地产企业应以市场为导向，以达到消费者满意为

3、冃的，练好内功，通过精细化管理在竟争屮占据优势，形成企业的核心竟争力。三、精细化管理的标准精细化管理主要表现为：管理从随意型到规范型转变。从经验型向科学型转变。从机会型向战略型转变。从粗放型向精细型转变。四、精细化管理的核心内容房地产企业精细化管理的核心内容是业务流程的精细化。我认为，房地产企业的核心业务至少应包括四大核心业务流程，他们分别是：1、计划管理流程（业务范畴包括了：关键节点控制、主项计划、专项计划和年月周的计划管理，计划管理包含了项目由开工到交楼的全程时间节点，是总经理和项目经理每天必须从事的工作）2、成本管

4、理流程（业务范畴包括了：目标成本制定、合约规划、动态成本控制、成本总结等。）3、销售管理流程（业务范畴包括了：营销计划管控、销售价格管控、和营销费用管控等）4、资金管理流程（业务范畴包括了：刀度资金计划、付款管理、回款管理及融资管理等）在座的每一位员工，分别在以上四大管理流程中充当比较重要的角色。精细化管理，要求的，就是着眼自身工作范畴内的工作职责，不断自我更新，不断总结，形成系统，形成习惯，形成梯队。五、精细化管理的执行原则科学的、精细的业务流程应该坚持事前控制，事中督察，事后反馈的执行办法。建立精细化管理执行体系，大

5、概包括以下四个原则：1、科学节约原则：节约绝对不是消极的限制与监督，而是要积极创造条件，要着眼于公司精细化管理的事前监督、过程控制，在实施过程屮经常检查是否出偏湼，以优化工作流程，从提高房地产企业科学管理水平入手来达到节约。例如，如何从看不见的成本着眼着手去控制成本，如果应用新材料新技术新应用去提升效果，控制成本等。2、全面考虑原则：房地产开发项冃是一个复杂过程，涉及到前期定位、规划设计、施工管理、销售策划等开发全过程的每一个坏节。各个环节紧密相连，不可分割。在我们的管理工作开展中，要有大局观，要学会全面考虑。例如，销售

6、定位时，要考虑设计难度和成本多少；采购实施时，要考虑施工难度和最终效果；土建施工时，要考虑H常装修入住问题；物业管理时，要考虑房产品牌和业主口碑等。3、责任到人原则：目标管理是房地产企业管理活动的基本技术和方法。计划的方针、任务、目标和措施等加以逐一分解落实。房地产企业在实施目标管理的过程中，目标的设定应切实可行，越具休越好，要落实到部门、甚至个人；目标的责任要全面，既要有工作责任，更要有成木责任；做到权责利相结合，对责任部门（人）的业绩进行检查和考评，并同其工资、奖金挂钩，做到奖罚分明。4、因地制宜原则：房地产企业的精

7、细化管理是在不断变化的环境下进行的管理活动，所以必须坚持因地制宜的原则。做房地产，除了地块的大小和形状是不会变的，其它重要影响因素：政策、市场、对手、客户都存在极大的不确定性。所以我们要在长期目标不动摇的基础上实施因地制宜的管理手段。这一点，在营销管理和资金管理上是必须要经常考虑的。六、提高精细化管理的几个工具1、建设信息化数据库保障平台使用信息化手段，加强动态的精细化管理。房地产项目管理涉及的耍素众多，既包括人、财、物的管理，也包括时间、采购、合同、质量的管理。信息化手段能有效实现项冃各方面的沟通与协调,口J以通过网络

8、随时获取相应数据，及时、准确地共享数据信息，从而有效缩短项目周期，降低项目成本。我公司己经在成本管理和销售管理上，引入明源系统，在计划管理和资金管理中，相应的信息化管理保障平台也会逐渐引入。2、编制与实际工作相关的制度及工作指引，提供精细化管理的行为规范。随着公司进一步扩张，房地产企业加强制度建设、实行规范化管理势在