浅谈房地产项目的设计管理

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1、浅谈房地产项目的设计管理设计重耍，理由很简单，一方面设计直接决定了公司产品是否符合消费者的要求，也就决定了产品可以为公司带来的收入，另一方面设计决定了公司产品70%以上的成木支出健安成木），二者相减也就决定了公司产品开发的成败。因此，设计是房地产企业的核心之一，尤其是由以往的资源竞争转向能力竞争的未來房地产市场，设计管理能力显得尤为重要。那么怎样才能以最经济的成本建造出最符合客八需求的产品?笔者结合在业内的经验，认为关键是抓住设计任务卩、设计过程控制、设计变更控制和设计成果评审这四个环节。一、设计任务书设计任务卩是设计的输入，要想有好的设计输出，充分的设计输入

2、是起点。方案设计阶段，设计任务书的输入主要应包插公司最高领导层的规划意见、营销部门捉供的产品定位、物业公司和客服部门提供的客户建议、开发部门提供的政府征询意见、预算部门提出的初步成本建议以及项目现场管理部门提供的勘测报告等;初步设计和施工图设计阶段，设计任务书的输入则主要应包括询而的设计成果、报批过程中获知的反馈意见、预算部门捉供的细化成本耍求以及项冃现场管理部门提供的配套设备的设计耍求等。设计在设计的各个阶段，设计任务书输入的垂点不太一样，前者的重心在于政府规划、产品定位、领导意图，而后者的重心则在于报批反馈意见、成木要求。由于后续参与设计成果评审的部门基木

3、与提供设计输入建议的部门一致，因此若此环节将某个部门省略，那么后续的设计评审也将缺乏针对性的效呆。一般来说，房地产企业能意识到该环节的重要性，但总是山于这样或那样的原因导致设计输入不够充分或设计输入质量不高，总结下来，主要有以下几点：1、时间紧张。口前有不少房地产金业，为了图快，为了赶一个好的上市时机，往往工期紧张，留给设计的时间并不多，也因此导致了设计任务书编制匆匆忙忙，包括后续的设计过程控制和设计成果评审都是敷衍了事，一-切问题由施工过程屮的设计变更和工程签证来解决。同样因为工期紧张，也大大影响了其他部门提供资料的质虽。2、人力资源紧张。房地产企业专业人才

4、缺乏的现象普遍严重，匮乏的人才使得很多人家都知道重要的工作却没有办法开展，比如收集客户信息，了解客户需求，同时，在楮力分散的情况下也降低了工作质虽:，如设计限额婆求的质量可能因为精力不够而大打折扣。3、忽视。在方案设计的设计任务书编制吋，忽视了地质勘探报告的重要性，导致后续大量的土方签证和一系列的设计缺陷;在扩初设计时，忽视了项冃现场管理部门提出的配套设备的设计要求，导致后续土建、配套和景观的设计矛厉现象。4、积累不足。成本方面的积累不足导致预算部门难以提供有效的设计限额要求，客户方面的积累不足导致营销部门、客服部门不能提供冇效的客户需求建议等。二、设计过程控

5、制设计过程的控制是设计意图得以图纸化的冇力手段。多数企业在设计的过程中不太重视过程的控制，缺乏必要的跟踪，导致设计结果出现不应有的偏差。做好这环节的工作可以从以下儿个方面來考虑：1.关键节点控制。在设计开始实施前，设计部门与公司领导拟定该设计项目的关键节点计划;在关键节点，设计部门组织检查，必要时可纽织各部门参与的研讨会，同时碰到不确定性问题时应即时的征询规划部门意见，尽早发现问题，捉前解决问题。2.日常跟踪。在设计过程中，设计部门应有专人及吋跟踪，及时掌握设计动态，避免设计偏离璽心，造成返工现象。3.过程记录。在与设计单位的沟通交流中，随时随地的做好详细的过

6、程记录，便于项冃完结后进行统计分析，避免类似问题的复发，也便于对设计单位的考核管理。三、设计变更控制设计变更可能产生好的影响，如节省成木，产品在功能上更加符合业主的要求，也可能产生不好的影响，如带来成木的严重超出。设计变更的产生可以冇多方面的原因，主要包括以下几种：1、公司领导要求变更：因领导的换届导致现有设计风格不符合领导要求，或原有领导棊于公司发展的角度要求进行变更等。2、营销部门要求变更：产品的功能设计不符合业主的要求或给业主带來十分的不便等悄况，营销部门提出进行变更。3、施工单位要求变更：施工单位因材料设备使用问题而提出来的变更，如原有材料设备缺货要使

7、用替代产品，又比如使用新材料;施工单位发现图纸设计失误而提出来的变更，如出现明显的图纸错漏现象。设计变更的控制主要从设计变更发生的次数和每一次设计变更的处理两个方面进行控制。减少设计变更次数。要想减少设计变更次数，最关键的是将风险前移，也就是说将发生设计变更的町能性尽可能的在前面的设计管理工作中予以解决。概括说來，就是做好前述的设计任务卩编制、设计过程控制和设计成果评审三项基本工作。根据笔者经验，做好该三项工作后，设计变更的次数可以得到一个较好的控制。严格控制设计变更的发生C设计变更发牛•的控制主要是坚持“先研讨再测算最后决策”的控制原则，简单说来，先从技术上

8、验证是否町行，然后从成本上验证是否可行