房地产法教程

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1、西南政法大学沈萍主讲2008年9月20日房地产法学绪论第节房地产法学的研究角度（一）土地权利一、房地产_____不动产1、土地自物权（1）国家土地所有权（2）集体土地所有权2、土地他物权（1）出让土地使用权（2）土地租赁权（3）土地空间权（4）土地抵押权（5）地役权中华人民共和国物权法（二）房产(三）房产与地产的关系1、相结合是主要表现形式（1）含义（2）立法依据2、相分离是特殊表现形式（1）含义（2）实践表现（二）房地产作为资源管理权__权力房地产业的特点三高第三产业不动产法与政策第一章房地产开发用地一、房地产开发用地的方式

2、土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为概念（一）划拨是一种行政法律关系划拨的特征只能由其本人亲自行使客体只能是国有土地具有无偿性，没有期限适用面窄土地使用权划拨与出让的区别适用范围不同性质不同法律属性和实现方式不同划拨土地使用权的行使占有权。土地使用者依法享有对土地实际控制的权利。包括事实上的控制和法律上的控制。前者如在土地上进行建筑、从事生产经营活动，用界标、围墙或者其它方式表明自己对某一地块拥有合法使用权；后者是指经过土地权利登记而确定

3、并表明其排除他人占有的合法地位。使用权。是指依土地使用目的对土地的实际利用行为收益权。指通过使用而获取土地利益的权利，土地利益既包括使用土地的收益，又包括使用土地的便利。划拨的土地使用权收益权指的是使用土地的便利。排除妨害请求权。土地使用者依法取得划拨土地使用权之后，其权利的行使受国家法律的保护，任何单位和个人都不得非法干涉。划拨土地使用权的转化先出让后转让先转让后出让作价入股三、我国建设用地使用权出让具体问题分析（一）出让方式1、历史遗留的存量划拨土地补办出让2.协议出让采用协议方式出让土地主要有以下情形：一是上文提及的过去的存量划拨用地，因

4、发生转让、企业改制和用途改变而不再适合保留划拨方式且不需采用公开出让方式的；二是目前符合划拨方式供地的项目用地，但地方政府根据需要决定采用出让方式。这种方式的特点是政府对地价较容易控制，灵活性大。3.招标招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门(以简称出让方)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。此种方式主要是用于一些大型或关键性的发展计划与投资项目用地4.拍卖拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结

5、果确定土地使用者的行为。适用于竞争激烈、土地利用上有较大灵活性的项目用地。5.挂牌挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让方式也是按“价高者得”的原则确定受让人，大部分类似于拍卖方式，只是其竞买的时间相对延长，有利于竞买人理性投资，避免盲目冲动行为推高土地价格。招拍挂实践中出现的一些问题有：特定竞买者“量身定做”一次性大面积出让房地产用地公开出让标的有瑕疵的土地。有的地方直接将尚

6、未完成地上附着物拆迁补偿的“毛地”、以及还不具备建设条件的“生地”直接以公开方式出让（二）出让的期限1、最高年限2、续期规定续期期待权如果可以多次续期就是变相的将土地所有权让度给土地使用者？土地使用后期的低效率3、年限届满时对不动产的处置确定首先将期限届满的情形分为两大类：土地使用者申请续期和未申请续期。其次，再将申请续期的情况分为两大类：准予续期和续期未获批准。准予续期的，重新签订出让合同，缴纳土地出让价款，办理土地登记，这种情形不涉及对土地使用者的补偿问题；未申请续期或申请续期未获批准的，收回建设用地使用权，但对于这种情形下，对土地使用者如何

7、补偿，《城市房地产管理法》没有提及。（三）出让价款的收取和分配第一、地方政府随意减免地价南宁市自2004年至2007年间，通过政府会议纪要、文件形式减免土地出让收益达7亿元之多。其次，对出让金缺乏严格的监督管理请休息！三、联营（成立共同体）四、联建（共建、参建）五、土地征收（一）征地行为的性质1.民事行为（1）征用是权利原始取得的一种方式，国家直接依据法律的规定取得特定权利，供给用地者，原权利人丧失其土地上的权利。（2）土地征用行为是国家基于最高所有权而行使的能够引起物权变动的物权行为（3）国家对土地的征用并不是无偿的，土地征用后，国家要对被征用

8、人进行适当的补偿，这种补偿意味着国家对土地所有权的取得是支付了对价的，同时，被征用人也有获得补偿的请求权，这种请求权很显然是一种民事权利