南宁市房地产泡沫研究

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1、南宁市房地产泡沫研究摘要：通过R-K模型对促使南宁市房价上涨因素分析，发现促使南宁市房价上涨的因素确实存在，而且南宁市房价上涨幅度脱离了实际经济的支撑，存在一定的泡沫。同时，提出有效的防范房地产泡沫的对策。关键词：R-K模型；指标分析；防范对策中图分类号：F293.30文献标志码：A文章编号：1673-291X(2012)14-0074-02近两年來，国家对房地产市场进行了史上最严厉的宏观调控，从限购到限价，从提高首付款比率到提高贷款基准利率，这些措施在一定程度上压制了房价的过快上涨。但房价的拐点真的到来了

2、吗？在负利率和流动性长期存在的中国经济下，房地产泡沫真的被挤破了吗？南宁房地产市场是否有泡沫的存在？本文在分析南宁市房价上涨的因素后，应用R-K模型分析南宁市是否存在房地产泡沫。一、决定南宁市房价上涨的因素在判是南宁市房地产市场是否出现泡沫之前，首先要明确的是：我们不能简单地从房地产价格的高低来判断房地产是否出现了泡沫；不能简单地说，房价增长20%就是泡沫，增长15%就不是泡沫。要判断房地产是否出现了泡沫，须根据决定房地上涨因素中能否支撑房价的增长幅度，如果能，则没有出现泡沫，如果不能，就岀现了房地产泡沫。

3、决定房地产价格因素很多，如市场供求状况、经济因素、人口因素、社会因素、行政因素等等。本文就选取了目前的租金水平（R）、未来的预期的回报率（K）、租金未來的增长预期（G）三个决定房地产价格最重要的因素来判断房价，房价P二R/（K-G）。其中，租金水平（R）取决于人们的收入水平和市场供需情况；未来的预期的回报率（K）取决于利息水平和风险贴水，其中风险贴水主要是投资者对市场的判断，是该投入还是该持币观望的问题，换句话说就是贪焚与恐惧的问题。当人们把大量的货币投入房地产，也就是比较贪婪的时候，对资金的冋报率要求不高

4、的时候，我们可以看到由于风险贴水实在分母里面，当这个数值减小风险贴水降低的时候，房地产的价格就会上升。南宁的房价在2009年下半年疯狂上涨,这是一个很重要的因索，也就是想购买和投资到南宁房地产市场的人从2009年的上半年的恐惧变成了贪婪。2009年上半年恐惧的原因是：金融危机的到来，人们的预期收入下降，认为屮国的经济增长速度会放缓，但是在中央政府各种政策措施的作用下，中国经济出现了迅速复苏，南宁经济也在各种利好因素作用下发展迅速，所以，南宁房地产价格出现了上半年平稳发展，下半年房价飞速上涨。决定K的另一个因

5、索就是利息，根据一般的房地产发展经验，房地产价格上涨都处于利息的下降期，房地产市场出现调整也和利息冇关。南宁乃至屮国在2009年的房地产价格上涨，都和利息下降有关。金融危机到来时，无论是中央政府还是地方政府，都通过各种措施促进经济发展，其中利息就是就是一个常用的手段。人们在投资的时候会用做个对比，是投资在银行还是投资其他领域。当利息下降时，人们发现把钱放在银行不是一个很好的选择，人们就会把钱取出来投资在其他领域，其中房地产就是一个很好的选择。租金未来的增长预期(G)这个指标和人们对未来的预期收入有关，也和一

6、个国家和地区的GDP冇关。南宁的房地价格出现上半年平稳、下半年疯狂上涨的原因之一就是，下半年后人们对自己收入预期上升，同时对通货膨胀的预期上升。山于租金未来的增长预期在分母下面，其放大作用也较为明显。收入的预期上涨1个百分点，房价的上涨就有可能上涨10个百分点，具有放大10倍的功能。二、南宁房地产泡沫的判断根据公式P二R/(K-G),我们首先来看南宁市租金(R),其和人们的收入水平和市场供需情况。南宁市房屋的供应状况如表1所示，在2004—2011年人均可支配收入是逐年提高的。表1南宁城镇居民家庭人均可支配

7、收入数据来源：广西统计年鉴根据行业规律，施工面积通常为竣工面积的3.5±0.5倍，商品房的竣工面积与施工面积均反映了目前可售房和未来1—2年里可售房的一个供应量情况，当其值小于3.0倍，会出现供应短缺；其值大于4.0倍，未来供应量将会放大。南宁市房地产市场一直处于供需不平衡的状态，时高时低，但其在2007年以前的比值不高，直接导致2008、2009年供应偏紧。表3中，南宁市2003—2008年房屋租赁价格指数也是时高时低的变化，但2007年、2008年的租金显示租金价格是上升。从长期趋势看，南宁市租金R是处

8、于上升的。另外，施工面积/竣工面积这在2009年达到了5.3,这一指标值远远超过临界值4,说明了2009年出现泡沫的可能性大。表2南宁市2005—2010年施工面积/竣工面积数据来源：广西统计年鉴表3南宁市2003—2008年房屋租赁价格指数数据来源：广西统计年鉴，并经整理。未来的预期的回报率(K)取决于利息水平和风险贴水。从前面论述中可以看到，利息和风险贴水都处于下降水平，未來的预期回报率降低，将促使房价上升。