论“凶宅”交易纠纷与物之瑕疵担保责任

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1、论“凶宅”交易纠纷与物之瑕疵担保责任摘要随着经济的不断发展，我国二手房交易也日益增长。许多“凶宅”交易纠纷也随之产生。但目前我国法律对这类纠纷并没有明确的规定,导致法院的判决各不相同。本文创新性地探讨了“凶宅”交易纠纷条件下,适用物之瑕疵担保责任时卖方实际可行的责任承担方式，旨在为同类案件的司法实践提出建设性意见。关键词“凶宅”瑕疵物物之瑕疵担保责任作者简介：魏景荣，南京工业职业技术学院社会科学部；华诗影，苏州大学十［健法学院。中图分类号：D923文献标识码：A文章编号：1009-0592(2013)12-013-03近年来，随着二手房交易市场不断发展，以较为低廉的

2、价格购买一套舒适的二手房成为不少民众买房时的首要选择。然而，各地却都出现了由于买方买到所谓“凶宅”而与卖方产生纠纷、对簿公堂的案例。而在这些案情相似的案例中，法官适用的法律条款、依据的判决理由却各不相同，最终的判决结果也往往存在巨大差异，甚至截然相反。有的完全支持原告,有的则驳回起诉请求。我们不得不承认，此类案件不论从理论上还是司法实践上，都存在着巨大的讨论空间。英国哲学家培根说过：“一次不公止的司法判决其恶果甚至于十次犯罪，因为犯罪只是弄脏了水流，而不公正的判决却是弄脏了水源。”可以论“凶宅”交易纠纷与物之瑕疵担保责任摘要随着经济的不断发展，我国二手房交易也日益增

3、长。许多“凶宅”交易纠纷也随之产生。但目前我国法律对这类纠纷并没有明确的规定,导致法院的判决各不相同。本文创新性地探讨了“凶宅”交易纠纷条件下,适用物之瑕疵担保责任时卖方实际可行的责任承担方式，旨在为同类案件的司法实践提出建设性意见。关键词“凶宅”瑕疵物物之瑕疵担保责任作者简介：魏景荣，南京工业职业技术学院社会科学部；华诗影，苏州大学十［健法学院。中图分类号：D923文献标识码：A文章编号：1009-0592(2013)12-013-03近年来，随着二手房交易市场不断发展，以较为低廉的价格购买一套舒适的二手房成为不少民众买房时的首要选择。然而，各地却都出现了由于买方

4、买到所谓“凶宅”而与卖方产生纠纷、对簿公堂的案例。而在这些案情相似的案例中，法官适用的法律条款、依据的判决理由却各不相同，最终的判决结果也往往存在巨大差异，甚至截然相反。有的完全支持原告,有的则驳回起诉请求。我们不得不承认，此类案件不论从理论上还是司法实践上，都存在着巨大的讨论空间。英国哲学家培根说过：“一次不公止的司法判决其恶果甚至于十次犯罪，因为犯罪只是弄脏了水流，而不公正的判决却是弄脏了水源。”可以说，在目前“凶宅”买卖纠纷中，法院判决结果的极大不确定性，会导致人们对裁决公正性的怀疑,以至有损法律的权威性和稳定性。因此，笔者在本文屮试图通过对“凶宅”买卖纠纷进

5、行剖析，以界定“凶宅”的法律概念和范围，从“物之瑕疵担保责任”角度明确此类纠纷适用的法律依据，提出立法建言以及预防此类纠纷的措施，从而对我国“凶宅”交易纠纷司法实践提供一些理论依据。一、“凶宅”的法律定义探析唐朝谷神子所著《博异志•苏遏》记载：“长安永乐里有一凶宅，居者皆破，后无复人住，暂至亦不过宿而卒，遂至废破。”可见，我国自古以来就有“凶宅克人”的说法。普通民众对于“凶宅”的畏惧心理已经成为了一种长期流传的习俗。但是，随着二手房交易市场的不断发展，类似“凶宅”的纠纷不断增多，法律上却始终未有对“凶宅”的权威定义，导致了法院判决的不确泄性。纵观资料，常见被民众认为

6、是“凶宅”的房屋往往包括以下三类：(1)屋内发生过他杀或自杀事件等人为因素导致非正常死亡的住宅；(2)屋内发生过诸如煤气爆炸、一氧化碳中毒等意外死亡事件的住宅；(3)房屋周边环境为普通人所忌讳，例如建于坟地、火葬场旧址或靠近此类场所的住宅。目前，学界主流观点认为“凶宅”应当做出如下定义：曾发生自杀或凶杀等人为因素致人非正常死亡的房屋，或者山于特定环境影响，多数人认为所处地段异常而不愿在此地段上居住的房屋。这种观点排除了上述的第二类房屋。本文対此持相同意见。但其将第三类房屋纳入“凶宅”的范围，本文则抱不同观点。笔者认为仅有第一类房屋可以被纳入法律所调整的范畴，理由如下

7、：首先，正常的牛老病死等自然事件是理应被排除在“凶宅”范围之外的。而对于意外死亡事件，由于不存在人为因素，缺乏主观上的恶性，亦不应纳入“凶宅”的范围。其次，从法律界定的严格性角度來说，“凶宅”的范围应当尽量限缩。対于周边环境为普通人所忌讳，类似建于火葬场、坟场旧址或周边的房屋,购房者在交易前了解到此类信息的途径相对容易。同时，鉴于社会常识，普通人在购买房屋时，房屋的地理位置、建设信息、周边设施以及房屋价格都会成为考量的因素，最后慎重做出买房决定。所以，我们可以合理推定普通人在买房时即应当已知此类房屋环境信息，故此类房屋不应纳入法律调整的“凶宅”范I韦I。最后，从